Ипотеки: 10 съвета и заблуди за това

Съдържание:

Ипотеки: 10 съвета и заблуди за това
Ипотеки: 10 съвета и заблуди за това

Видео: Ипотеки: 10 съвета и заблуди за това

Видео: Ипотеки: 10 съвета и заблуди за това
Видео: Как разводит Сбербанк, когда Вы берёте ИПОТЕКУ! | Ипотека 2020 - 2021 | Страхование жизни 2024, Март
Anonim
  • 10 съвета за получаване на заем
  • 10 заблуди

На първо място, получаването на заем означава необходимост от извършване на месечни (в строго определен ден) плащания за плащане на главницата и лихвите по заема. В повечето случаи можете да депозирате пари в брой по сметка в клон на банката-кредитор или чрез банков превод от друга банка (например, като инструктирате счетоводния отдел на работодателя да превежда определена сума ежемесечно, използвайки посочените данни) Основното е, че до деня на следващото плащане имате необходимата сума по текущата си сметка. Ако например трябва да напуснете за дълго време, трябва да внесете сума, достатъчна за изплащане на няколко месечни плащания.

В случай на забавяне се начислява глоба (в различните банки 0,2-0,5% за всеки ден забавяне на плащането). Ако обаче е незначително, това се обяснява с много основателни причини, а кредитополучателят преди това се отличаваше с „отлична дисциплина на плащане“, банката може да направи без санкции.

10 съвета за получаване на заем

1. Оценете възможностите си.

На първо място, определете за колко заем можете да кандидатствате и колко в крайна сметка ще струва апартаментът. Кредитните калкулатори, които се намират на уебсайтовете на много банки, ще помогнат за това. Имайте предвид, че в повечето случаи месечното плащане не може да бъде повече от 40% от дохода, а максималната сума на заема е ограничена, като правило, 70-80% от цената на закупения апартамент. Кредитните брокери също могат да помогнат при избора на ипотечна програма - специални агенции, предназначени да натрупват информация за пакетите ипотечни услуги, да съветват кредитополучателя и да му помагат при събирането на документи и получаването на заем.

2. Съгласете се с шефа си.

Разберете от работодателя дали той се съгласява да потвърди доходите ви и под каква форма ще бъде направено (удостоверение под формата на 2-NDFL, писмо в свободна форма, подписано от мениджъра, или личен разговор между шефа и служителя по кредита). Ако вашата компания не е склонна да предоставя информация за реалната заплата на своите служители, струва си да потърсите „лоялна“банка, която да се съгласи с различно доказателство за доходите.

3. Лихвеният процент не е всичко.

Не си струва да се съгласите на заем под 15% годишно в рубли и 12% годишно в чуждестранна валута. Имайте предвид обаче, че банката може да обяви нисък лихвен процент, но да начисли значителни такси за „компенсиране“, като например годишна такса за управление на сметката или завишени лихви от близко застрахователно дружество.

4. Не бъдете хитър в интервюто.

Все още ще бъдете изведени на открито - кредитните служители имат много добра представа колко струват гледането на деца, поддръжката на автомобила и т.н. плащанията към банката може да са огромни за семейния бюджет.

5. Прочетете внимателно договора.

Идеалният вариант е да се консултирате с адвокат относно "фините" точки на договора. Точки, изискващи специално внимание, са възможността за преразглеждане на условията за отпускане на заем, прекъсвания в плащанията, отговорността на кредитополучателя в случай на забавяне и др.

6. Бъдете подготвени за неочакваното.

Възможно е получаването на заем да изисква допълнителни инвестиции от вас в допълнение към банковите такси. Доста значителна сума обикновено са разходите за намиране на апартамент - услугите на брокери, събиране на документи и др. Разберете какви документи трябва да представите в банката, за да сключите споразумение. Не забравяйте, че техният списък може значително да се разшири в процеса на сключване на сделка. Имайте предвид, че някои банки налагат услугите на „своите“нотариуси с завишени лихви.

7. Решете на пазара.

Процентът на "първичен" преди регистрация на жилища в собствеността в повечето банки е по-висок с 2-3 процентни пункта. И като се вземат предвид последните промени в законодателството, се очаква цените да се повишат на първичния пазар на недвижими имоти. Въпреки това, в случай на закупуване на нов апартамент, обикновено не е нужно да харчите пари за недвижим имот и няма нужда да проверявате правната чистота на придобитото жилище. Освен това не всяко „вторично жилище“е подходящо за ипотека - къщата не трябва да се събаря, в противен случай банката няма да се съгласи да отпусне заеми на такъв апартамент.

8. Изберете брокер.

Агентът по недвижими имоти трябва да бъде лоялен към ипотеката. В противен случай той безкрайно ще ви повтаря, че „чистата“продажба на апартамента би минала много по-бързо, ще се възмути, когато поискате допълнителни документи и поискате допълнителни плащания. Освен това брокерът трябва да даде гаранция за законната чистота на апартамента. Получаването на законния собственик на дома ви след две или три години сетълмент може да струва скъпо. В този случай застрахователят ще плати на банката вместо вас, но изразходваните пари не могат да бъдат върнати.

9. Проверете вашите маршрути за бягство.

Оценете колко бързо можете да намерите нова работа с приемливо ниво на доход за изплащане на заема. И ако вашият съпруг действа като съ-кредитополучател, преди да кандидатствате за ипотека, помислете за подписване на брачен договор, за да избегнете значителен брой проблеми с пререгистрацията на дълга и разделянето на имуществото в случай на развод.

10. Помислете отново.

Според повечето кредитополучатели, ако е възможно да се направи без ипотека и да се купи апартамент „чист“(например, след като сте получили редовен заем), струва си да го използвате. Като се вземат предвид лихвените плащания, цената на апартамент с „ипотека“се увеличава с 60-90%. Освен това до пълното изплащане на заема няма да можете свободно да се разпореждате с жилище, всяка сделка с него трябва да бъде съгласувана с ипотечната банка.

10 заблуди

Погрешно схващане номер 1: заем за покупка на апартамент се издава от агенции за недвижими имоти

Колкото и да е странно, тази заблуда постоянно се сблъсква с ипотечните агенции. Междувременно заемите се отпускат от банки, а агенциите предоставят посреднически услуги - те помагат на потенциалните кредитополучатели да изберат подходяща ипотечна схема, правилно да оценят исканията си, да събират документи и т.н. Около 80% от кредитополучателите са хора, които обменят имуществото си за по-добро, като използват ипотека. Това изисква преди всичко оценка на съществуващите недвижими имоти; във втория - желанията на клиента. Освен това банките имат специални изисквания за апартамент, закупен чрез ипотека. Намирането на подходящ имот, като се вземат предвид условията на банката, също е работа на брокера.

Погрешно схващане № 2: банката не налага специални изисквания върху доходите на кредитополучателите, тъй като закупеният апартамент е заложен, което означава, че банката не рискува нищо

Когато купувате апартамент чрез ипотека, закупеният имот се оставя като залог - това е гаранция за банката. Целта на банката обаче не е да върне инвестираните пари, а да получи печалба от тях (т.е. лихва по заема). Поради това се налагат определени изисквания за нивото на дохода на кредитополучателя. Размерът на заема директно зависи от размера на заплатата. По искане на банката размерът на месечните плащания по кредита трябва да бъде не повече от 35–40% от месечния доход (официален или неофициален). Въз основа на дохода на кредитополучателя за него се изчислява максималният размер на месечните плащания и от него зависи максималната сума на кредита, която банката е готова да предостави на клиента. В същото време ипотечната схема ви позволява да увеличите размера на дохода, като вземете предвид общия доход на съпрузите.

Погрешно схващане # 3: когато купувате апартамент на кредит, апартаментът е собственост на банката

Тази грешка възниква поради факта, че хората бъркат ипотеката и имуществото. Всъщност апартамент, закупен чрез ипотека, е заложен на банка. Залогът обаче е само тежест. Кредитополучателят става собственик на закупения апартамент и то незабавно. Кредитополучателят може да живее в апартамент, да регистрира всички членове на семейството или дори да отдава апартамент под наем (с разрешение на банката). Единствената тежест (регистрирана е в RRB) е, че докато купувачът не изплати заема, той не може нито да продаде, нито да замени апартамента.

Заблуда № 4: при закупуване на апартамент на първичния пазар ипотеката е закупеният недовършен апартамент

Това не е напълно вярно. Един апартамент може да стане обект на ипотека само след като за него е регистрирана собственост - в случай на недовършен апартамент това е невъзможно. Когато работят с първичния пазар, банките използват две схеми. Когато работи по първата схема, клиентът сам избира фирмата разработчик и обекта, в който купува апартамент. Въпреки това, предвид високите рискове в областта на дяловото участие, банката изисква кредитополучателят да заложи апартамента, който вече има. След завършване на строителството и възникване на собственост върху новия апартамент, банката премахва обезпечението на стария апартамент и приема новото като обезпечение. Във втората схема банката акредитира няколко строителни компании, които са преминали финансовия одит. В този случай броят на фирмите и обектите, които кредитополучателят може да избере, е ограничен,но не се изисква обезпечение под формата на съществуващ апартамент.

Погрешно схващане # 5: получаването на заем не струва нищо

За съжаление това не е вярно. При получаване на ипотечен кредит кредитополучателят трябва да бъде подготвен за значителни еднократни плащания. Например, само за разглеждане на заявлението от кредитния комитет (без гаранция за резултата), ще трябва да платите около $ 100. След избора на обекта ще е необходимо да се плати за неговата независима оценка (от оценителя на банката) - $ 100-150. За откриване на банкова сметка те плащат от 0,75% до 1% от сумата на заема. След покупката се изисква и плащане на застрахователни премии - 1,5-1,8% от сумата на заема.

Погрешно схващане # 6: Без пари за първоначална вноска дори не бива да мислите за ипотека

Първоначалната вноска (т.е. сумата, която трябва да бъде платена за самостоятелно закупуване на апартамент) е в различни банки от 20-30% от цената на апартамента. Има два начина да се направи без първоначална вноска. Първият е получаване на заем за потребителски цели (получената сума се инвестира в покупката на апартамент). Наличен е вторият начин, при условие че кредитополучателят вече притежава някои недвижими имоти. В този случай транзакцията може да се извърши по схемата за обмен на ипотека. Парите, получени от продажбата на съществуващия имот, ще бъдат взети предвид като първоначална вноска.

Погрешно схващане номер 7: ако банката даде на кредитополучателя разрешение за определена сума, клиентът ще го получи, независимо от цената на апартамента

Ако банката е издала разрешение за заем на кредитополучателя, да речем, 30 000 долара, кредитополучателят очаква точно тази сума. Банката обаче предвижда, че издаденият заем ще бъде не повече от 80% (или 70% - в зависимост от банката) от стойността на апартамента. Тоест, ако кредитополучателят намери апартамент на стойност $ 35 000, банката ще му даде не обещаните $ 30 000, а само $ 28 000 (80% от цената на апартамента). Съществува и ситуация, когато избраният от клиента апартамент се оценява под пазарната му стойност чрез независима банкова оценка (изискванията на продавача). В този случай банката ще се съгласи да даде заем само в размер на 80% (70%) от оценяваната стойност. Тогава кредитополучателят трябва или сам да потърси липсващите пари за покупката, или да потърси друг апартамент.

Погрешно схващане # 8: всички рискове на кредитополучателя са застраховани

Това е често срещано погрешно схващане, че всяка ипотечна сделка е задължително застрахована. Когато купуват апартамент чрез ипотека, банките изискват следните видове застраховки: застраховка на имуществени права, имущество, както и живота и работоспособността на кредитополучателя. Всички застрахователни разходи се поемат от кредитополучателя. В същото време се застраховат не рисковете на кредитополучателя, а рисковете на банката и в случай на застрахователно събитие всички плащания ще бъдат извършени към банката. При желание кредитополучателят може да застрахова собствените си рискове, но ще трябва да плати за това отделно.

Погрешно схващане # 9: ако банката фалира, кредиторите на банката ще принудят кредитополучателя да изплати целия дълг наведнъж

Това не е вярно. Ако банка фалира, нейните активи отиват при кредитори. Но това по никакъв начин не засяга съдбата на кредитополучателя. Кредитополучателят просто сменя бенефициента, в полза на когото плаща останалата сума и лихвите. Независимо от промяната на заемодателя, условията на договора за заем не могат да бъдат преразгледани във всеки случай.

Погрешно схващане # 10: ако след няколко години изплащане на заема кредитополучателят вече не може да плати необходимата сума, банката ще отнеме всичко.

Това не е вярно. Плащайки лихва по заем в продължение на няколко години, човек успява да изплати част от заема на банката. Освен това все още има пари, внесени като първоначална вноска. Този дял в апартамента принадлежи на кредитополучателя. В случай, че кредитополучателят вече не може да плаща вноските по заема, закупеният от него апартамент се заменя. За кредитополучателя жилището се закупува за сумата, която той е платил, а допълнителното плащане отива за погасяване на дълга към банката.

Препоръчано: