Инвестирането в недвижими имоти: обезпокоително, но изгодно

Инвестирането в недвижими имоти: обезпокоително, но изгодно
Инвестирането в недвижими имоти: обезпокоително, но изгодно
Видео: Инвестирането в недвижими имоти: обезпокоително, но изгодно
Видео: Ангел Бэби Новые серии - Игра окончена (29 серия) Поучительные мультики для детей 2023, Февруари
Anonim

Не е тайна, че сделките с недвижими имоти са доста печеливш начин за инвестиране на пари. Как да използваме изгодно имота, който е собственост? На кой да се даде предпочитание: продажба на сградата или отдаване под наем? Какво да търсите при съставяне на договор за продажба или лизинг? Адвокат M2 отговаря на тези въпроси. Първо, нека разгледаме начините за реализиране на печалба от недвижими имоти. Най-лесният вариант от правна гледна точка е изграждането на сграда с последваща продажба. Просто, защото няма нужда да се проверява правната „чистота“на обекта. Освен това купувачите предпочитат да се справят с първия собственик, ако той се окаже разработчик - още по-добре. Вярно, има трудности. Например, първо трябва да намерите значителна сума, необходима за извършване на строителството,- това може да бъде или банков заем, или средства на инвеститорите.

Някои хора искат да получат всичко наведнъж …

Повечето от тези, които правят пари от недвижими имоти, работят по схемата: построени - проектирани - продадени. Изводът е, че строителна компания, издигнала сграда, я продава в готов вид на заинтересованите страни. При сключване на договор за продажба на недвижим имот страните трябва да проследят дали местоположението на обекта е посочено правилно, дали към договора са приложени етажни планове и документи за парцела. Също така е необходимо внимателно да се измери помещението и да се посочи точната му площ. Ако говорим за част от сграда, в плана на етажа трябва да се отбележи коя част ще бъде продадена.

След като сте събрали всички необходими документи (с копия), можете да отидете при нотариуса. Най-вероятно той ще се интересува само от договора за продажба. След регистрация на сделката при нотариус следва да се извърши нейната държавна регистрация. Списъкът на документите, необходими за това, може да бъде изяснен на мястото на регистрация. Във всеки случай трябва да се запасите с три екземпляра от договора за продажба (по един за всяка от страните и за регистриращия орган). Също така нотариално заверени копия на споразумението и всички учредителни документи няма да бъдат излишни.

документи на страните. След заплащане на държавното мито и регистрация на договора, сделката може да се счита за завършена.

Самият обект се прехвърля по акт за прехвърляне и приемане, където трябва да се посочи датата на предаване на сградата и нейното състояние. Ако страните имат претенции една към друга, свързани с качеството на обекта или плащането му по договора, това трябва да бъде отразено в акта.

Освен това има период, през който продавачът е длъжен да гарантира качеството на стоката на купувача. Но всъщност, ако например сграда се срути и експертизата покаже, че са виновни проектантите или строителите, те ще носят отговорност. Ако бъдат открити скрити дефекти, купувачите също ще се свържат с продавача.

-А някои - на части

Собствениците, които вместо голяма еднократна сума, предпочитат да получават относително малки пари всеки месец (година), отдават под наем построената сграда. Търсенето на всички видове търговски недвижими имоти (офиси, търговски помещения, складове и т.н.) вече е доста голямо, поради което по правило към момента на въвеждане на обекта всички помещения вече са разпределени между наемателите.

При регистрация на лизинг се изисква правилно съставяне на договор. Какво трябва да съдържа този документ и на какви точки трябва да обърнете внимание, когато го подписвате? Задължително е да се провери дали данните за страните са посочени правилно: имена, адреси, ИНН, банкови данни, паспортни данни (ако страната по договора е физическо лице) и т.н.

Важен елемент от договора за наем е актът за приемане и предаване на помещението, приложен към споразумението. В него трябва да посочите състоянието на помещението по време на прехвърлянето и да отбележите кои комуникации са свързани и функционират (телефонен кабел, водопровод и канализация, отоплителна мрежа и др.).

Следващият важен момент е наемът, чийто размер трябва да бъде договорен от страните в договора. Може да се изчисли за 1 кв. м на година или за цялото помещение на месец. Освен това трябва да определите как ще се извършва плащането: ако е в рубли, тогава се посочва размерът на наемната ставка, ако е в долари или евро, тогава трябва да се отбележи, че сетълментите се извършват в рубли по курса, определен от страните. Най-често се приравнява на лихвения процент на Централната банка на Русия. При определяне на размера на наема е необходимо да се посочи дали той включва сметки за комунални услуги. В някои случаи лизингодателят си запазва правото да издава отделни сметки на наемателя за основни комунални услуги и допълнителни услуги, които например включват сметосъбиране, телефонни комуникации, интернет и др. За да се избегнат недоразумения в договора, препоръчително е да се изясниче прехвърлянето на помещение под наем не представлява прехвърляне на собствеността върху него.

Когато договор за наем е сключен за период от повече от една година, той подлежи на държавна регистрация. Предвид факта, че търсенето на търговски недвижими имоти в момента е доста голямо, както и факта, че редица наематели сключват договор за дългосрочен наем, регистриращите органи в Москва са създали специален „прозорец“, в който всички договори могат да бъдат подадени за регистрация. Длъжностно лице обаче няма да приема повече от 10 дела (отделни споразумения) едновременно, така че ще бъде трудно да регистрирате повече от тях едновременно. Поради това много организации възлагат отговорността за регистриране на дългосрочни права за наем върху наемателите. Ако страните не желаят да преминат през тази процедура, те могат да сключат договор за по-кратък срок и да предвидят възможността за неговото удължаване. Освен това е възможно изобщо да не се посочва срокът в договора за наем:в този случай той се счита за неопределен и не изисква регистрация.

Ако възнамерявате да наемете едновременно търговски площи и складове, препоръчително е да сключите един договор и за двете помещения. Освен това в договора трябва да се посочи къде точно ще се намира павилионът и къде ще се съхраняват стоките.

Какво е по-изгодно?

И така, трябва ли да продадете сградата или да я отдадете под наем? Всеки случай има своите предимства и недостатъци. Продажбата ви позволява да спечелите значителна сума наведнъж; при наемане инвестицията ще се изплаща постепенно, но сградата носи стабилен доход.

Въпросите с регистрацията на вашите права ще трябва да бъдат решени във всеки случай. Единствената разлика е, че когато се регистрирате и регистрирате дългосрочен лизинг, ще трябва да платите такса (тя се начислява и когато правите промени или допълнения в договора). Не забравяйте за данъците.

Във всеки случай, ако сградата е собственост, тя може да бъде продадена или ипотекирана. Освен това залогът няма да повлияе на отношенията между лизингодателя и наемателите, тъй като докато сградата остане собственост на лизингодателя, всички плащания за наем ще отиват при него, както и преди.

Трудно е да се каже кое е по-изгодно от бизнес гледна точка. Всяко недвижимо имущество е неизменно ликвиден актив, който винаги може да бъде продаден.

Популярни по теми