Как да продадем апартамент без помощта на агенция

Как да продадем апартамент без помощта на агенция
Как да продадем апартамент без помощта на агенция
Видео: Как да продадем апартамент без помощта на агенция
Видео: Как да успееш в Германия? - Епизод #4, Анна Тюнис-Бамбалска, Част 1 2023, Февруари
Anonim

Сделка със или без участието на агенция за недвижими имоти се извършва практически по една схема. Така че нека започнем отначало.

изображение
изображение

Да приемем, че имате апартамент, който сте решили да продадете. По-голямата част от сделките на пазара на недвижими имоти - около 80% - са така наречените алтернативи, като продавате апартамента си, за да купите друг. Но днес ще говорим само за продажба на жилища, за да получаваме пари, тъй като тази процедура е включена във всяка комбинирана сделка.

Оценка на възможностите, консултации

Първото нещо, с което трябва да започнете, когато продавате апартамент, е поне груба оценка на имота, тоест получаване на информация за разходите. Най-лесният начин е да се проучат московски издания за недвижими имоти, които своевременно предоставят такава информация, например вестник Iz Ruk v Ruki. Не забравяйте да имате предвид, че цените за апартаменти във вестника не са факт, а желанията на продавачите.

Реклама

Следващият важен момент е предлагането на апартамента на пазара. Трябва да се уверите, че възможно най-много потенциални купувачи знаят за това. Днес в Москва има около хиляда малки и средни агенции за недвижими имоти, където информацията за вашия апартамент ще бъде приета безплатно, въведена в базата данни и ще бъде предложена на всички потенциални купувачи. Големите агенции за недвижими имоти не приемат такава информация, предпочитайки да сключат изключително споразумение, което включва прехвърляне на всички притеснения относно рекламата, регистрацията и събирането на пакет от необходими документи на тяхната компания.

Друг начин е да подадете реклама във вестник Iz Ruk v Ruki или в Интернет с вашия телефонен номер за връзка (обикновено дома). Това има своите плюсове и минуси. Посочвайки домашния си телефонен номер, имате пряк контакт с купувача или агенцията за недвижими имоти. Но имайте предвид, че когато общувате директно с тези хора, не можете да предскажете колко достоен е този или онзи повикващ и какви са истинските му намерения.

Много зависи от редовността на подаването на рекламата. Ако апартаментът е посочен на ликвидна цена, обявата трябва да се публикува поне два пъти седмично. Ако апартаментът трябва да се продаде много бързо - три пъти седмично. Публикуването на реклама всеки ден е безсмислено.

Шоу, пазарлък

Обратните обаждания започват, вие преговаряте, общувате, договаряте времето на прегледите. Това трябва да се третира много внимателно. Не познавате хора, влизащи във вашия апартамент, така че е по-добре да премахнете ценности и предмети от видни места. Но все пак трябва да покажете всички кътчета (например има ли тапет зад килера). Опитът показва, че потенциалният купувач се интересува само от състоянието на стаите и височината на тавана. Той може да разглежда стаите повече от пет минути само ако се очаква продажба на апартамент с мебели или преустройство. Ако няма такова споразумение, но интересът към мебелите е възникнал, това е ненормално и трябва да ви предупреди.

Да приемем, че човек се е съгласил да купи апартамент и е готов да обсъди условията за продажбата му. Започва пазарлъкът. Има специален израз - да издържат на пазарлъци. Като се съгласявате незабавно с условията на купувача, вие показвате, че можете да се придвижите по-далеч от цената, която ще бъде използвана незабавно. Това е елементарна психология и се случва често.

Съвет: първият клиент, който реши незабавно да купи апартамента ви на първата предложена цена, препоръчваме го … да не продава. Има основания да вярваме, че сте подценили апартамента и го продавате евтино. Въпреки, че може би просто имате късмет и точно това е човекът, който се нуждае от апартамент на това място за тази цена. Това също се случва.

Ако купувачът е дошъл на огледа с представител на агенция за недвижими имоти, имате шанс да получите някои от услугите почти безплатно. Агентът може да се опита да реши проблемите ви в рамките на една агенция за недвижими имоти, така че, волно или неволно, стигате до услугата на определена компания, която може … да ви таксува точно тази услуга. Например да кажем, че „… ситуацията е повече от сериозна, ние се ангажираме да я разрешим и струва толкова много“. Имате право да приемете или да не приемете предложените условия, можете да откажете услуги и да започнете да продавате себе си.

Друг съвет: ако апартамент се продава без участието на агенция, по-добре е продавачите да преговарят у дома или в офиса, а купувачите у дома. В такива случаи има елемент от „нечия“територия, където човек се чувства по-комфортно, по-спокоен, по-уверен.

Споразумение с продавача (купувача)

Много продавачи, след привидно позитивно решение, изразено с думи, премахват реклама за апартамент, без да предполагат, че купувачът може да продължи да търси по-изгоден вариант. Следователно, след постигане на споразумение, продавачите трябва да повдигнат въпроса за авансово плащане, за да осигурят задължението за закупуване на вашия апартамент.

Съветваме купувачите да не повдигат този въпрос, а да го оставят, за да бъдат свободни в по-нататъшните си действия. В този случай обаче има риск да "пропуснете" апартамента, който харесвате, ако продавачът намери по-изгоден клиент.

Това, което следва, е доста деликатен момент. Да приемем, че сте се съгласили, че купувачът дава определена сума пари, за да осигури покупката на вашия апартамент. Как да се осъществи това, как да се прехвърлят пари, за да няма проблеми в бъдеще?

Съществуват правни понятия: договор за депозит и предварително споразумение. Ако вие, като продавач на апартамента, сте подписали договор за депозит, тогава трябва да разберете, че прекратяването на споразумението за намерение, т.е. отказът да се продаде апартаментът на този купувач, може да доведе до определени санкции. Тъй като от правна гледна точка това се чете като „неизпълнение на продавача и връщане на сумата в двоен размер“. По този начин опитен и компетентен купувач с неговия адвокат лесно ще ви постави във финансова зависимост.

За купувача на апартамент, освен адреса, характеристиките на цените и условията на продажба, не трябва да се забравя да се определят условията на законното (извлечение) и физическото освобождаване на апартамента. Физическото освобождение е премахването на вещи и мебели от него. Ако условията не са определени, купувачът често настоява да освободи апартамента веднага след подписване на нотариалното споразумение.

Проверка, изготвяне на сделка, събиране на документи

След изготвянето на всички документи и приемането на предплатата за апартамента започва процедурата за изготвяне на сделката. Отговорност на продавачите е да съберат пълен набор от документи. Това означава необходимостта да се премине през всички инстанции и да се постигне - подчертавам, в рамките на определен период от време - получаване на необходимите документи. Това е доста сложна процедура.

За да продадете апартамент, трябва да имате под ръка следните документи:

1. Документи за право на собственост, в зависимост от начина на закупуване на апартамента, например: Договор за прехвърляне, Удостоверение за собственост на жилището, Удостоверение на жилищната кооперация за платения дял, Удостоверение за регистрация на ОТИ, Удостоверение за право на наследство, договори за продажба, дарение, замяна, наем, решението на съда. Ако документите за апартамента бъдат изгубени, тогава жилището може да бъде продадено съгласно извлечение от регистъра, което се издава от Комисията по регистрация. Вярно е, че в този случай трябва да се има предвид, че теоретично екстракт може да се приема поне всеки ден. Тоест възможна е ситуация, когато продавачът, след като е приел авансовото Ви плащане, ще продаде апартамента си на друг купувач утре. Затова в този случай ви съветваме да дадете не повече от 100-200 $ като авансово плащане, за да сведете до минимум загубите си.

2. В ОТИ е необходимо да се получат: сертификат (формуляр 11-А, валиден 1 месец); план на етажа, експликация (валиден 1 година).

За да съберете тези документи, ще ви трябват оригиналите на самите документи за собственост, паспортът ви и около 150 рубли.

3. В PRUE трябва да вземете:

- извлечение от домашната книга - в паспортната служба;

- копие от финансовата и личната сметка и удостоверение за липса на просрочени задължения за наем - в счетоводния отдел.

Всички тези сертификати са валидни 1 месец. За да ги вземете, ще ви трябва книга под наем, паспорт или пълномощно (ако не сте собственик).

4. Нотариално заверено съгласие на съпруга (съответно продавача или купувача) за отчуждаване (закупуване) на апартамент.

5. Разрешение от органите по настойничество и настойничество, ако в сделката участват непълнолетни деца.

6. Удостоверения от данъчната служба, ако апартаментът е получен като подарък или по наследство, или се намира в Московска област.

7. Актът за прехвърляне, ако апартаментът е бил отчужден след 01.03.96г.

След като всички горепосочени документи са събрани, е задължително да ги проверите за съответствие на имената, адресите, датите, подписите и техните преписи, размера на всички въпросни области. Към днешна дата сме преброили около 20-22 вида документи за собственост на апартамент, които могат да бъдат само. Подчертавам - не 2, не 5, не 8, а 22! Затова горещо препоръчваме на този етап да получите юридически съвет. Купувачите на апартамент - за да разберат как тези документи отговарят на изискванията на закона. На продавача - за да сте сигурни, че е възможно да продадете апартамента върху тях в рамките на определения срок. Често възниква ситуация, когато продавачът, вярвайки, че има достатъчно документи за транзакцията, взема депозит в ясно договорените срокове за регистрация, но не може да ги издържи. Изведнъж се оказва, че един от собствениците е починал,и наследството не беше разкрито, защото хората смятаха, че е ненужно. В резултат на това такъв апартамент не може да бъде продаден, докато не бъдат уредени всички законови формалности.

Банка, нотариус, регистрация

Но, да предположим, че всички документи за апартамента са изрядни и идва моментът да се обсъдят въпроси за взаимните споразумения, къде и как да се направят. Най-често срещаният начин е да се уредите чрез сейф съгласно договор за покупка на апартамент, регистриран на името на купувача. Съветваме ви да бъдете много внимателни при избора на банка. Ако купувачът предлага конкретна банка с аргумента, че парите му се пазят там, а председателят на борда е най-добрият му приятел, препоръчваме да не се съгласите с тази опция. В тази ситуация всички видове злоупотреби с позицията на клиента са напълно приемливи. Трябва да има неутрална територия, която да отговаря на двете страни. Следователно въпросът за взаимните сетълменти трябва да бъде обсъден предварително, дори по време на прехвърлянето (или получаването) на депозита.

След полагането на парите ще трябва да заверите нотариално (по ваше желание) изпълнението на договорите или незабавно да подадете документи за държавна регистрация.

Правно и физическо освобождаване, удостоверение за приемане

Когато най-накрая получите регистрирани договори за продажба и покупка на апартамент със удостоверения за държавна регистрация на права, ще имате законно (дерегистрация) и физическо (премахване на вещи) освобождаване на апартамента. И ако не сте се договорили за забавянето на парите преди прехвърлянето на апартамента според акта (съставен с проста писменост в момента на прехвърляне на ключовете от апартамента и книгите за сметки за комунални услуги), ще бъде проблематично за вас да контролирате процеса.

Това са най-общо основните правила, които трябва да се спазват при покупка или продажба на апартамент. Ако сериозно се отнасяте към нашите съвети и желания, внимателно проучете процедурата за регистрация и изготвяне на съответните документи, можете спокойно да продължите към сделката. И ако имате някакви въпроси, моля свържете се с нас. Нашата компания редовно провежда безплатни семинари за населението по въпроси, свързани с недвижимите имоти (вижте материалите по този брой) и има повече от сто консултантски центъра в цяла Москва.

Популярни по теми