Програма за разрушаване на пететажни сгради

Съдържание:

Програма за разрушаване на пететажни сгради
Програма за разрушаване на пететажни сгради
Видео: Програма за разрушаване на пететажни сгради
Видео: "Ил-2 Штурмовик" нового поколения - "Битва за Сталинград" и "Битва за Москву" #13 2023, Февруари
Anonim
  • Пететажна история
  • Капризите на разработчиците
  • Основни мотиви
  • Проблем с презаселването

Програмата на московското правителство за събарянето на пететажни сгради може да се сблъска с редица проблеми. Като част от програмата за реконструкция на пететажния фонд, изчислена до 2010 г., московските власти възнамеряват да съборят около 6 милиона квадратни метра. м полуразрушени жилища. Въпреки интереса на редица големи предприемачи към мащабни инвестиционни договори, предприемачите обръщат все повече внимание на местоположението на парцели за последващо развитие и класа на къщите, които се строят. Според експерти проблеми с изпълнението на програмата могат да възникнат в редица обекти, по-специално в "непрестижните" източни и югоизточни области.

изображение
изображение

Пететажна история

Началото на масивната реконструкция на панелния пететажен жилищен фонд в Москва е положен през 1995 г. със съответно постановление на московското правителство. Постановлението на правителството на Москва от 20 януари 1998 г. „За напредъка на реконструкцията на пететажния и порутен жилищен фонд на града до 2000 г.“се превръща в основен документ, който определя стратегията и тактиката на работа по реконструкцията на пететажните сгради. В резултат на това още през 1998 г. бяха разрушени 335,7 хиляди квадратни метра. м от пет-етажни панелни къщи и са въведени в експлоатация 933,5 хиляди квадратни метра. м ново жилищно пространство.

През 1998 г. над 6 хиляди семейства са преместени от разрушените сгради. В същото време за периода 1997-98 г. делът на града по инвестиционни договори се увеличава от 29% на 32%.

Оттогава в рамките на програмата правителството на Москва прие редица заповеди за увеличаване на обема на реконструкцията, а през лятото на миналата година се появи програма за реконструкция на пететажния фонд до 2010 г. Според компанията Novaya Ploshchad от 2000 до 2010 г. се планира разрушаването на пететажен панелен жилищен фонд в размер на 6 милиона квадратни метра. м.

Според Ераст Жиряков, ръководител на строителни проекти на MIAN-Development CJSC, панелът "Хрушчови", който е изтекъл за дълго време, трябва да бъде съборен.

Освен това, поради принудителното преселване, бяха разрушени и „по-младите“пететажни сгради. Такава ситуация например се разви на строителните площадки на Третия транспортен пръстен и в райони, където се решаваха стратегическите задачи на града. „Онези сгради, които пречат на развитието на града, се рушат“, казва Жиряков.

Според Дмитрий Попов, ръководител на аналитичния отдел на Новая площад, в момента програмата се развива най-активно в райони, където вместо пететажни сгради, разработчикът има възможност да строи елитни жилища и къщи от бизнес класа. „Най-яркият пример е Kvartal on Leninsky, който се продава от Kvartal в продължение на много години.

Но в отдалечените жилищни райони, особено в най-престижните югоизточни и източни квартали, където рентабилността от реконструкцията е много по-ниска, проблемите с изпълнението на разрушаването на пететажни сгради са доста вероятни “, прогнозира Дмитрий Попов.

Капризите на разработчиците

За разработчиците участието в проекти за реконструкция може да бъде икономически неизгодно и поради разходите за разработване на нови територии, изграждане на пътища и нови комуникации. „Всеки конкретен пример трябва да се разглежда отделно, но от търговска гледна точка инвестиционните договори за реконструкция на пететажен фонд все още не носят супер печалби на предприемача, а по-скоро, това е възможност за малка компания да навлезе на пазара и да„ освети “името си“, казва Пени, ръководител на отдела за луксозни недвижими имоти. Lane Realty Александър Зимински.

Въпреки това, повечето от проектите за реконструкция на пететажния фонд се изпълняват от големи разработчици: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 и SU-155, с участието на такива компании като MFS-6 и MSM-5, които нямат собствени производствени мощности за панели. Разселването и разрушаването се извършват от „Квартал“, „Дон-Строй“, „Крост“и други.

"Проектите за обновяване привличат предимно сериозни инвеститори със собствени строителни ресурси. Такива обеми са възможни само за сравнително големи компании, тъй като говорим за значителни инвестиции. В крайна сметка това не е просто изграждане на къща, а проект, включващ събаряне, строителство и организация на презаселване на жителите," - казва Ераст Жиряков. "За разработчика изпълнението на такива проекти е възможност за" работа за бюджета ", тоест за" къси "пари, които винаги идват навреме. Освен това това са допълнителни обеми, които никой не отказва сега", съгласен е заместник генералният директор на групата компании СУ-155, директор на строителния отдел Валери Грачев.

Според него обаче често има случаи, когато инвестиционните договори за разработчици стават просто нерентабилни, „например местоположението на обекти е непривлекателно за бъдещите наематели или изисква скъпа инсталация на сложен инженеринг“.

Основни мотиви

Като цяло за разработчика основният определящ фактор при изчисляване на себестойността и рентабилността на проекта е неговият обем: с увеличаването на заетите площи общата рентабилност на проекта също расте. По тази причина разработчиците са привлечени от мащабни проекти с реконструкция на блокове от десетки къщи. "Това се обяснява и с факта, че разходите за тежести за реконструкция на пететажен фонд, като правило, възлизат на 50-60% от общата инвестиция, като по този начин печалбата на компанията расте пропорционално на нарастването на обема на реконструкцията", добавя Дмитрий Попов.

Така днес на пазара най-интересни са инвестиционните договори за обекти в Централната административна област (CAD) и в райони, където има възможност за изграждане на високи сгради от бизнес класа. Ползата за предприемача в съотношението на площ зависи от възможностите на освободения обект: от 1: 3 за жилищни райони, където няма ограничения за етажността, до 1: 1 или по-малко за Централния административен район, последвано от изграждането на луксозни жилища. Освен това инвестиционните договори с минимален дял от града са в голямо търсене сред разработчиците, чийто обем във всеки от проектите се определя от нормативни документи. „Например, в някои случаи за всеки преселен жител градът отпуска 25 м2 от общата площ на своя дял на инвеститора. В други изпълнението на презаселването, извършено от предприемача, покрива дела на града.

Но има и известни случаи, когато след презаселването градът остава длъжен на предприемача, в резултат на което последният получава застроени площи в други райони ", - казва Ераст Жиряков. Сега обаче практиката показва, че делът на града варира от 30% за покрайнините на спалните до 50% в CAD с последващото изграждане на луксозни жилища.

Проблем с презаселването

Обикновено презаселването на наемателите се извършва по метода „вълна“: първо се изгражда „стартираща“къща на безплатна площадка, където се презаселва първата пететажна сграда, след това преселената сграда се разрушава и на нейно място се изгражда втора къща. Ако се предвиждат още пет етажни сгради за разрушаване, това също може да се превърне в отправна точка, но ако реконструкцията е в последния етап, може вече да е търговска сграда. "Преди да се преселят наемателите в" стартираща "къща в същия район, като правило се правят опити за преместване в отдалечени райони - сега Кожухово се използва активно за такива цели. В резултат на това, колкото повече жители се оказва, че ще бъдат изселени по-далеч, толкова по-ефективен ще бъде проектът. как по-голям брой нови области от зоната за презаселване ще станат търговски ", - отбелязва Дмитрий Попов.

Проблемът с презаселването обаче винаги има индивидуално решение. Ако говорим за проекти, в които градът участва, е много по-лесно да се преселят жителите, тъй като административният ресурс позволява на разработчика да разреши този проблем възможно най-ефективно. Въпреки това, в случаите, когато презаселването се извършва изключително от предприемача, въпросите за сетълмента трябва да се решават не само с жителите, но и с града. „Обикновено се сключват договори с държавни унитарни предприятия (например„ Mospereselenie “), тоест градът участва в презаселването.

Такова решение е ефективно, при условие че наемателите бъдат презаселени. Ситуацията със собствениците на жилища е много по-сложна, тъй като административните методи не са приложими за тях “, казва Ераст Жиряков.

Според ръководителя на правния сектор на агенцията за недвижими имоти MIAN Khaya Pleshitskaya жителите на къщи, предназначени за разрушаване, имат възможност да получат не апартамент, а парично обезщетение. "Тази практика не е особено популярна, но в съответствие с член 32 от Жилищния кодекс цената на обратно изкупуване на жилище, условията и другите условия за обратно изкупуване се определят със споразумение със собственика на жилището. Тоест теоретично сумата в споразумението може дори да бъде по-висока от пазарната цена на апартамент. и всички допълнителни компенсации се оценяват. Ако не бъде постигнато споразумение, въпросът се разглежда в съда.

Но, като се вземе предвид възможната продължителност на процеса, съдебният процес не е изгоден за разработчика, поради което в повечето случаи страните просто се договарят помежду си ", обобщава Плешицкая.

Популярни по теми