Как да регистрирате собствеността

Как да регистрирате собствеността
Как да регистрирате собствеността
Видео: Как да регистрирате собствеността
Видео: Как да проучим собствеността на имот преди сключване на предварителен договор?!Адвокат Бонинска 2023, Февруари
Anonim

От историите, които се случват с купувачите на апартаменти в нови сгради в Москва, можете да съставите поучителен наръчник. Една от най-запомнящите се глави трябва да бъде посветена на проблема с регистрацията на собствеността върху закупените жилища. Този проблем се дължи до голяма степен на функционирането на столичния бюрократичен механизъм. Но има много други фактори, които сериозно удължават времевата рамка за получаване на документи за собственост, липсата на които значително ограничава свободата на купувачите.

изображение
изображение

Разстояние в години

Каква е реалната времева рамка за получаване на права на собственост? Какви възможности има купувачът да се разпорежда с имота в периода между доставката на обекта и получаването на тези документи? Например, възможно ли е да продадете, дарите, наследите, разделите апартамент или да ипотекирате апартамент срещу заем? Правилно ли е да започнете ремонт в апартамент? Колко струва самият дизайн? Ето въпросите, които трябва да бъдат подредени.

Виктор Козлов, търговски директор на Augur Estate, разказва за стъпките, свързани с процедурата за регистрация на права на собственост: „Регистрацията на права на собственост на купувачите на апартаменти в новопостроени къщи се предшества от държавна регистрация на правото на собственост на града върху недвижими имоти и регистрация на права на инвеститорите върху недвижими имоти“. Решения и постановления относно съкращаването на времето, необходимо за регистрация на собствеността на града върху жилищни помещения, са вземани неведнъж. С указ на правителството на Москва през 2004 г. е създадена единна специализирана приемна на Институцията на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с нея. Съществуващите проблеми обаче все още не са решени.

„След подписване на разделителния протокол с града започва следващият етап - регистрация на правата на инвеститорите върху недвижими имоти в Московския държавен комитет за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, - продължава Виктор Козлов. - Условията за одобрение в този случай са регламентирани, но заедно с Следователно изискванията за регистрация на документи често се променят. Фирмите за разработка са принудени да привеждат документите в съответствие с променените изисквания няколко пъти. По този начин 30-дневният срок, определен за регистрация на правата на инвеститорите върху недвижими имоти, се разтяга с месеци. Последният етап от процеса - - регистрация на имуществени права на физическо или юридическо лице в съответствие със закона "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него";отнема още един месец. Общото кумулативно време, прекарано за получаване на документи за собственост в Москва, варира от година до година и половина, в някои случаи - до три години от датата на предаване на къщата на държавната комисия."

Ръководителят на правния отдел на агенцията за недвижими имоти MIAN Khaya Pleshitskaya подчертава, че измерванията, направени от ОТИ, отнемат значителни периоди от време: документи за приемане и прехвърляне на апартаменти и се подготвя пакет от документи за завършване на инвестиционния проект. Едва след това юридическият адрес на къщата се отваря във Федералната служба за регистрация.

По този начин документите за установяване на права на собственост ще трябва да изчакат от една година (в най-добрия случай) до три години. Повечето експерти по недвижими имоти са съгласни с това заключение.

Програмистите си мият ръцете

Кой е виновникът за многобройните забавяния при регистрацията на собствеността върху вече закупените жилища? Какво кара градските власти да забавят толкова много процеса на регистрация на правата на инвеститорите и да не подписват сертификатите за приемане дълго време?

Отговорът всъщност е очевиден. „Общинските власти очакват предприемачът да изпълни изцяло всички задължения по инвестиционния договор", обяснява Вячеслав Тимербулатов, вицепрезидент на групата компании Konti. „По принцип говорим за озеленяване, развитие на социалната инфраструктура на областта, прехвърляне в собственост на префектурата жилища за тези, които са в списъка на чакащите и пр. По този начин всъщност не се забавя регистрацията на права на собственост, а подписването на акта за изпълнение на инвестиционния договор, който се сключва между инвеститора и града. Процесът на одобрение и преминаване на всички инстанции обективно отнема време."

Както се оказва обаче, не става въпрос само за обективни причини. Ето какво разказа адвокатът на корпорация „Инком-недвижими имоти“Анжелика Жаркова: „Предприемачът, сключвайки инвестиционен договор и впоследствие получавайки разрешения за изграждане на жилищен имот, придобива някои задължения към града под формата на създаване на инфраструктура на строителната площадка, както и за използване комуникации - изплащане на обезщетение на града.След завършването на строителството на нова сграда, когато всички апартаменти се продават на акционери и предприемачът е реализирал печалба, изпълнението на задълженията към града вече не е интересно за него. договор. Това може да продължи години,следователно документът - актът за изпълнение на инвестиционния договор, който се счита за ключов, не е подписан от тях. А именно този документ е основата за отваряне на адрес за новосъздаден обект и регистриране на собствеността."

Отношенията между града и инвеститора са отделна, много болезнена и голяма тема. Разбира се, тежестите, наложени от общинските власти на строителите днес, са много големи. В някои области т. Нар. Дял на града достига 40% от инвестиционните разходи на проекта. В такава ситуация предприемачите на недвижими имоти се опитват да се отърват от омразната и, както им се струва, необосновано тежка тежест. Противостоянието може да продължи с години и докато играта за изтегляне на въжето приключи, купувачът ще изчака.

Повечето разработчици обаче категорично не са съгласни с подобни заключения. Вячеслав Тимербулатов обяснява: „Обективно нерентабилно е за добросъвестен разработчик да забави процеса на регистрация на права на собственост, тъй като в този случай компанията може да понесе сериозни санкции“. „Не е изгодно за предприемачите да забавят регистрацията на правото на собственост върху апартамент, тъй като те носят множество разходи“, каза Сергей Лядов, пресаташе на инвестиционната и строителна компания City-XXI век. За какви разходи говорим? На първо място, това са оперативни и комунални разходи за поддръжка на комплекса след доставката на държавната комисия. Всъщност според условията на договора тежестта на подобни плащания най-често пада върху плещите на купувачите, но последните, както твърдят същите строители, често отказват да платят за имота.които те все още не принадлежат по закон. И така, какво ще надделее - възможността да се получат отстъпки от града или спестявания от сметки за комунални услуги? Въпросът вероятно е риторичен.

Договарящи страни

В допълнение към трудностите, свързани с изпълнението на инвестиционните задължения, в момента има и друг изключително труден въпрос. Това е връзката на къщата с комунални услуги. „На последния етап от изпълнението на проекта този проблем е най-болезнен - ​​казва Сергей Лядов. - Ако проблемът не е бил добре разработен предварително, тогава забавянето при регистрацията на права в някои случаи може да достигне няколко години.“

Бавността на служителите на ОТИ е друга причина за забавянето на обработката. Ситуацията обаче не се ограничава до описаните трудности. Както знаете, в допълнение към компанията за разработчици, няколко инвеститори често участват в изпълнението на проект. Последните привличат съинвеститори и всички те впоследствие привличат физически лица - притежатели на акции в строителството. Проблеми възникват, тъй като документите относно завършването на строителството на къща трябва да бъдат подписани от всички инвеститори, които са страни по инвестиционния договор. Но това не може да се случи, докато не бъдат направени всички изчисления между инвеститорите и предприемача, компаниите и кредиторите.

„В резултат на това притежателите на акции страдат - казва Анжелика Жаркова. - Нека ви дам пример. Къщите на пролетарския проспект, владения 51а и 51б бяха приети от държавната комисия през април 2005 г.; къщите бяха пуснати в експлоатация и населени. собственост, тъй като има много инвеститори и сетълментите между тях не са извършени изцяло. Трябва да се каже, че сетълментите между инвеститори и съинвеститори не винаги се решават на доброволни начала, понякога - а и напоследък - възникват спорове между тях, които се разрешават Съответно не може да става дума за каквито и да било документи за изпълнението на инвестиционния договор. И акционерът чака да бъдат разрешени всички тези спорове. Това се случи в микрорайон Никулино-2, когато страните по инвестиционния договор не можаха да разберат кой на кого дължи,и един от тях заведе дело. Но собствениците на собствения капитал не чакаха, сами се обърнаха към съда с искове за признаване на собствеността върху апартаментите и в съда постигнаха признаване на собствеността си."

Много юристи са убедени, че в ситуации, когато регистрацията на права на собственост се забавя, най-ефективният начин за защита на правата им е съдът. Подобни прецеденти съществуват и днес.

Плюсове и минуси на обесването

През цялото време, докато се извършват горните действия, купувачът на новата сграда е в неизвестност. Неговата позиция е най-неблагоприятната и безправна, това е позицията на човек, който е станал заложник на конфронтацията между длъжностни лица и строители, строители и енергетици, инвеститори и съинвеститори. Купувач, който обаче има действителни, но не законни права върху придобития имот, също има някои възможности.

„След като получи разрешение от предприемача, купувачът може да започне да извършва ремонт в апартамента преди регистрацията на правата на собственост, тъй като обикновено компаниите са готови да се срещнат с купувачите“, казва Сергей Лядов. Но в този случай бъдещият собственик на апартамента има значителни ограничения. Например, това не може да повлияе на дизайнерските особености на апартамента и фасадата на сградата, защото тогава говорим за преустройство, което по принцип е забранено до регистрацията на собствеността.

Купувачът също има право да завещае апартамент, който все още не е официално официализиран, тъй като такова действие е предвидено в Гражданския кодекс на Руската федерация (съгласно закона е възможно да се завещае не само имуществото, което завещателят има към момента на съставяне на завещанието, но и това, което ще се появи в бъдещето му) Khaya Pleshitskaya обяснява: "Възможно е да се наследява, дори и да няма воля. В този случай наследникът получава удостоверение за правото на наследяване и кандидатства за организацията, която извършва регистрацията, или за организацията, с която е сключено споразумение за апартамента, така че апартаментът вече е регистриран за него ".

Завещанието трябва да се различава от дарението, което в този случай е невъзможно. По принцип купувачът може да продаде апартамента преди регистрацията на правата на собственост, но в този случай ще се използва схемата за преотстъпване на правата на иск, което, разбира се, е оправдано само в случай на непреодолима сила.

Възможностите на приобретателя на законно нерегистрирана нова сграда всъщност са ограничени до ремонт, наследяване и прехвърляне на права на вземане. Всички други стъпки при завладяването на имота са изключени. Така че, купувачът не може да се регистрира в такъв апартамент, тъй като основата за регистрация по местоживеене (регистрация) е удостоверение за собственост. „В случай, че разводът на съпрузите настъпи преди регистрацията на собствеността, е невъзможно да се раздели самият апартамент, тъй като той все още не принадлежи на съпрузите", казва Хая Плешицкая. „Съответно парите, платени за закупуването на апартамента, се разделят." Апартаментът не може да бъде заложен срещу заем, тъй като няма имущество като такова.

Значителен недостатък на „преходния период“са и високите сметки за комунални услуги поради факта, че градските субсидии не работят за този период.

Ще плати ли купувачът всичко?

Съгласно съществуващите условия за регистрация на права на собственост, рядък купувач на недвижими имоти в нови сгради не предприема стъпки за влизане в правата си.

Процесът на овладяване на собствеността може да се ускори, ако не законно, то поне всъщност. И ето как. "След като къщата бъде предадена на държавната комисия, с решението на префекта на административния район, къщата трябва да бъде предадена на баланса на експлоатационната организация. Купувачът на апартамент, който не иска да чака няколко години за получаване на права на собственост, може да сключи споразумение с организацията, експлоатираща къщата му, и да продължи с ремонта и частичната регистрация на документи за одобрение преустройството работи, - съветва Виктор Козлов. - Но в тази ситуация трябва да се има предвид, че от този момент нататък всички разходи за поддръжка на обекта, предварително възложени на генералния изпълнител, и от момента на държавното приемане от комисията - на инвеститора, ще бъдат таксувани от наемателите, сключи споразумение с експлоатационната организация ".

Друг много труден въпрос се отнася до цената на услугите за юридическа регистрация на собствеността върху апартамент. Всеки, който някога е трябвало да регистрира собственост върху недвижими имоти в Москва, знае през какви кръгове на ада ще трябва да преминат бъдещите собственици. Събирането на многобройни документи, дълги опашки, откази - всички тези разходи се обясняват от служителите на Московския комитет по регистрация с недостатъчното разработване на законодателната рамка и факта, че в момента структурата просто не може да се справи с постоянно нарастващия поток от клиенти на тази организация. Какви са разходите на купувача в такава ситуация? Мненията на експерти по този въпрос са много двусмислени.

Khaya Pleshitskaya смята, че разходите за регистрация на сделката не са задължителни: "Парите за регистрация при закупуване на апартамент не винаги се вземат. Това обикновено се случва, когато първите стъпки за регистрация са направени още на етапа на придобиване. Например, все още няма къща (нулев цикъл), но документите (договори, допълнителни споразумения) трябва да бъдат направени. Именно за тези видове работа се начисляват пари."

Вячеслав Тимербулатов описва ситуацията малко по-различно: "Цената на услугата за регистрация на апартамент в собственост обикновено се определя като процент от цената на апартамент за удобство на клиентите и агенцията. Освен това тя се определя, като се вземе предвид местоположението на къщата, етапа на подготовка на документите за регистрация и редица други фактори. Например в нашата компания разходите за регистрация са включени в покупната цена на жилището. Други разработчици за тази услуга вземат сума, която не надвишава $ 1000, само за правна поддръжка. При брокера разходите за регистрация на инвестиционния етап са от един до 1,5% от цената на апартамент в Москва, в региона - около 2-2,5%. Някои компании, които са посредници и са закупили апартаменти по споразумение за посредничество от инвеститор, вземат до 3% от сумата по договора.Към тази сума трябва да добавите и разходите за държавни такси и заплащане на различни сертификати, които струват на клиента средно 500 $ ".

В момента можете да намерите много реклами, в които представители на различни фирми предлагат да регистрират собствеността върху нови сгради. Като правило цената на такава услуга е приблизително същата $ 1000. Такива съобщения са по-тъжни, отколкото окуражаващи. В крайна сметка се оказва, че бюрократичните закъснения могат да бъдат елиминирани и оказва се, че това, което изглеждаше трудно и продължително, може да бъде постигнато за месец-два. Ако има материален интерес.

Популярни по теми