Как да печелите пари от разрушаването на пететажна сграда

Съдържание:

Как да печелите пари от разрушаването на пететажна сграда
Как да печелите пари от разрушаването на пететажна сграда
Видео: Как да печелите пари от разрушаването на пететажна сграда
Видео: КАК ДА ПЕЧЕЛИМ ПАРИ ОНЛАЙН БЕЗ ДА ИНВЕСТИРАМЕ | 1$ НА ДЕН 2023, Февруари
Anonim
  • В очакване на събаряне
  • Обмяна с доплащане
  • Рискове и изчисления
  • Регистрационна цена

Апартаментите в пететажни сгради са на пръв поглед неприятен продукт: малки, тесни, с много общи проблеми (липсват обща баня, асансьор и улей за смет). Но търсенето на това жилище е било и остава стабилно. Освен това такива апартаменти се купуват не само от тези, които нямат достатъчно пари за нещо по-добро, но и от частни инвеститори. Установихме, че този сектор на пазара е сравним с луксозните жилища по отношение на рентабилността. Вярно е, че рисковете са много по-големи.

изображение
изображение

В очакване на събаряне

Градските власти обещават, че след няколко години Москва напълно ще се отърве от пететажните сгради. Вече стари панелни къщи със зелени дворове и стари жени на входовете освобождават територията за нови монолитни сгради. Въпреки това Хрушчови все още са представени доста широко на вторичния пазар на жилища: обемът на предлагането им на вторичния пазар на апартаменти в столицата почти надхвърля предлагането на други видове жилища. Ясно е, че основното предимство на пететажните сгради в очите на потенциалните купувачи винаги е било и си остава тяхната относителна евтиност в сравнение с добрите панелни и дори по-монолитни сгради, да не говорим за модерни нови сгради, които надминават няколко пъти етажните сгради по своите потребителски качества. Независимо от това, апартаментите в къщи, които официално са предназначени за разрушаване, се отдават дългосрочно под наем,купува и продава. Дали обаче само евтиността на този корпус привлича вниманието на купувачите? Може би частните инвеститори имат тайно изчисление.

Нека започнем с малка история - същото могат да разкажат жителите на буквално всеки московски Хрушчов. Александра Николаевна Иванова живее на улица 9-та Парковая от 30 години, откакто тя и съпругът й се преместиха в апартамент на първия етаж в чисто нова пететажна сграда на десет минути от метростанция „Щелковская“. И зелените дворове в техния район не са подарък от благородни инвеститори, а резултат от дейността на жителите. "Бяхме млади, активни", спомня си Александра Николаевна. "На суботниците всички дворове наоколо бяха засадени с дървета. Сега кленове и брези са изравнени с покривите." Апартаментът на Александра Николаевна отдавна се нуждае от основен ремонт. Тръбите безкрайно се запушват, подовете са изгнили, дограмата е суха. Човек би могъл да се обърне към внучки и племенници. Но Александра Николаевна не иска.

"Защо да харчим пари за ремонт, ако къщата ще бъде съборена", аргументира се тя. "Всички жители говорят за събаряне. Кога ще стане това, не се знае със сигурност. Но всички знаят, че за година или две в нашия район няма да има пететажни сгради. Ако е така, защо да губите пари в апартамент?"

На същото мнение е и Наталия, племенница на Александра Николаевна. На ул. „Паркова“11, тя просто постави отново тапета. Жалко е да харчите повече пари. Вярно е, че все пак от време на време трябва да поправите нещо: къщата е стара - едното или другото постоянно се влошава. Понякога Наталия дори си мисли: може би продавам? Въпреки това, за сумата, която тя ще помогне за своя тристаен апартамент, можете да си купите „копейка“само ако не се движите извън Московския околовръстен път. Тук и чакаме обещаното преселване.

Същите мисли не оставят жителите на стотици пететажни сгради в цяла Москва. Най-голям брой от тях днес е съсредоточен в северната част ("Rechnoy Vokzal"), югозападната част ("Profsoyuznaya", Cheryomushki) и югоизточната част на Москва ("Tekstilshchiki").

Обмяна с доплащане

Програмата за разрушаване на пететажни и порутени жилища е одобрена с указ на правителството на Москва от 2 юли 2002 г. Към днешна дата практически не са останали пететажни сгради в централните и южните квартали на столицата, Юго-Восточният ще бъде освободен от "хрушчовете" през 2008 г., Восточният и Североизточният - през 2009 г., а Северният, Югозападният и Зеленоградският - в 2010.

Освен това трябва да се отбележи, че програмата за разрушаване на пететажни сгради в Москва наистина се изпълнява. И в обещаното е напълно възможно да се повярва. Така всяка пететажна сграда в Москва е обречена да бъде разрушена. Единственият въпрос е времето.

Тук започва забавлението. Колкото и да е странно, апартаментите в московските пететажни сгради с времето само поскъпват. Цената за тях зависи не само от района, но и от периода на разрушаване. Колкото по-близо до "фаталната линия", толкова по-скъпо. Според експерти цената на апартамент в пететажна сграда, за която е точно известна датата на разрушаване, нараства с поне 10%. И днес делът на такива апартаменти на вторичния пазар на недвижими имоти не е толкова малък - около 18%.

Купувачите на "обречени" апартаменти могат грубо да бъдат разделени на две категории. Първата група включва хора, за които основното предимство на жилищата е неговата евтиност. Пететажните сгради са идеален вариант за тези, които желаят да закупят евтина жилищна площ в Москва: за 90-120 хиляди долара можете да потърсите „едностаен“или дори „двуетажен“апартамент на приемливо разстояние от метрото. Причините за толкова ниски цени за съвременна Москва са много, ще изтъкнем две основни. Тези апартаменти са много неудобни и малки. Но те са евтини, до голяма степен поради малката им площ, тъй като абсолютната цена на апартамент в столицата в повечето случаи се изчислява чрез умножаване на броя на квадратните метри по определена условна цена.

Друга категория купувачи са частните инвеститори. Те имат дългосрочна цел: те знаят, че един непретенциозен, евтин апартамент в Хрушчов ще се превърне в ново жилище след година-две, което ще струва много повече. Наистина, по желание, собственикът на жилищната площ в къщата, която се разрушава, може да получи обезщетение за това в пари или квадратни метри. В първия случай му се възстановяват разходите за апартамента на пазарна цена плюс разходите за всички разходи, свързани с покупката на ново жилище и преместването (комисионна на компанията за недвижими имоти, която ще трябва да плати за търсенето на нов апартамент, заплати на хамали и др.).

Ако човек избере обезщетение "в натура", тогава в съответствие с новия Жилищен кодекс и закона "Гаранции на град Москва на лица, освобождаващи жилищни помещения", му се дава апартамент в същия район като къщата, предназначена за разрушаване. Изключение правят Зеленоград и Централният административен район: в тях се дават апартаменти в рамките на областта. Което обаче изобщо не е лошо за жителите на централната част на града: квадратен метър пътища във всички части на Централния административен район.

Най-добрата част за заселника е, че предоставеният апартамент трябва да има толкова стаи, колкото тази, която човекът е загубил. Освен това изискването за съответния брой стаи по никакъв начин не зависи от действителния размер на апартамента и неговото оформление. Очевидно повечето мигранти забележимо печелят кадри. За сравнение: стандартният размер на едностаен апартамент в стари къщи е 30-32 кв. м, двустаен - 45-50 кв. м. В съвременните сгради от нова икономическа класа, средният размер на "odnushki" - 40-45 квадратни метра. м, "копейка парче" - 55-70 кв. м. Тоест, опитен инвеститор, с добри умения и притежаващ необходимата вътрешна информация, може би закупуване на апартамент в разрушена пететажна сграда навреме (т.е. преди затварянето на продажбите в осъдената къща), печели просто от броя на квадратните метри.Те могат да се движат в различни вариации от 10 до 20. Умножете по едни и същи средно $ 4 хиляди на квадратен метър и получаваме сума от около 50-60 хиляди долара, която инвеститорът всъщност получава гарантирано.

За допълнителни кадри човек или не плаща нищо, или доплащането е минимално. Градът всъщност дарява тази област на бившия собственик за правото да събори къщата, в която е живял. Този подарък се превръща в чиста печалба за купувачите на стари апартаменти. Имайте предвид, че размерът на печалбата по никакъв начин не зависи от потребителските качества на апартамента: жителите на първите етажи например получават нови апартаменти на обща основа.

И ползата не е само в кадри. Цената на новото жилище е априори по-висока от тази на старото. Цената на най-скромните едностайни апартаменти в нови сгради започва от около $ 110 хил. Цената на новите сгради нараства пред очите ни, когато се появяват нови етажи, и въпреки днешната стабилизация експертите все още прогнозират ръст в цената на новите сгради с поне 15% до края на годината. Така че, при внимателен избор на опции, такава операция може да донесе осезаеми печалби за кратко време.

Днес можете да си купите двустаен апартамент в Хрушчов, на пет минути път с градския транспорт от метростанция Щелковская за $ 122 000. Десет минути от същата станция цената на една копейка в сграда в строеж днес е около 183 000 долара. Площта на първия е 42 кв. м, вторият - 72,2 кв. м.

Рискове и изчисления

Въпреки привлекателността на този тип инвестиции, по пътя има подводни камъни. Първо, с такава транзакция е лесно да пропуснете времето. Новият жилищен кодекс изисква жителите да бъдат предупредени за разрушаване поне една година предварително. Всички обаче знаят, че изискванията на закона в нашата реалност понякога се пречупват по най-непредсказуемия начин. Неведнъж брокерите трябваше да се справят с факта, че хората бяха информирани за изселването буквално месец преди събарянето на къщата. Много е просто: веднага щом се намери инвеститор, властите започват да бързат. Ставането на собственик на такава информация обаче съвсем не е толкова трудно, колкото може да изглежда на пръв поглед. Всякакви подготвителни дейности,Преди подписването на постановлението на правителството на Москва за признаване на сградата като аварийна или обект на разрушаване в рамките на която и да е градска програма, все още участват специалисти на ниво префектура. Запознаването им ще бъде полезно за всеки начинаещ инвеститор. Техните услуги са евтини, понякога е достатъчно съвместни пътувания до ресторанта. И информацията, получена от тях, може да бъде наистина безценна. Въпреки че и те не са всезнаещи: проектът може да бъде забавен дори в най-високите етажи на бюрократичната власт - навсякъде работят хора, които получават своя дял от процеса и ако някой бъде превъзходен, тогава проектът за резолюция може да се загуби. На късмет.понякога е достатъчно съвместни пътувания до ресторанта. И информацията, получена от тях, може да бъде наистина безценна. Въпреки че и те не са всезнаещи: проектът може да бъде забавен дори в най-високите етажи на бюрократичната власт - навсякъде работят хора, които получават своя дял от процеса и ако някой бъде превъзхождан, тогава проектът за резолюция може да се загуби. На късмет.понякога е достатъчно съвместни пътувания до ресторанта. И информацията, получена от тях, може да бъде наистина безценна. Въпреки че и те не са всезнаещи: проектът може да бъде забавен дори в най-високите етажи на бюрократичната власт - навсякъде работят хора, които получават своя дял от процеса и ако някой бъде превъзхождан, тогава проектът за резолюция може да се загуби. На късмет.

Така че графиците се спазват, но гъвкави. Датата на събарянето наближава и отстъпва. Тоест очакванията, че след една година ще се преместите в нов апартамент, може да не са оправдани и ще трябва да се борите още няколко години с изпускащи тръби и течения.

Въпреки че това може да се вземе предвид дори на етапа на покупка. Трябва да се има предвид, че редът зависи не само от графиците на кметството, но и от популярността на района. Например, в Cheryomushki разрушаването е много по-активно, отколкото където и да е в Maryina Roshcha. Ако районът се търси от предприемачите за нови сгради, тогава пететажните сгради там се разрушават бързо.

Друг важен момент: апартамент като компенсация се предоставя на човек само ако той не притежава друг дом. В противен случай паричната компенсация ще се превърне в „утешителна награда“. И като правило тази сума е несъизмеримо по-ниска от реалната цена на апартамент на пазара. Въпреки че всъщност все още не е имало случаи в историята на Москва, когато някой е решил да използва правото да получи парично обезщетение за събарянето на къща. Във всеки случай брокерите и адвокатите, които интервюирахме, не могат да си припомнят нищо подобно. И не успяхме да намерим прецеденти на съдебни спорове. Причината за това се вижда в изключително неуредената процедура за изчисляване на точно тази компенсация. Няма норми, понятието „пазарна оценка“е доста разхлабено.Преди четири години един от заселниците реши да поиска реалната пазарна стойност на своя тристаен апартамент в центъра на града и дори като взе предвид добрия ремонт, направен в него само преди две години. Но беше ясно обяснено, че максимумът, на който може да разчита, е сумата, изчислена чрез умножаване на квадратните метри от общата площ на апартамента по някаква средна цена на квадратен метър в столицата. Мъжът разбра всичко правилно и взе дължимото от нов апартамент.Мъжът разбра всичко правилно и взе дължимото от нов апартамент.Мъжът разбра всичко правилно и взе дължимото от нов апартамент.

И накрая, има възможност апартаментът, предвиден да замести изгубения, все още да не е във вашия район. В 90% от случаите законът се спазва, но все пак е имало прецеденти, когато на човек, против волята му е даден апартамент, не там, където е живял преди. И никакви съдилища не помогнаха. Подобни ситуации са изключение, но никой не е имунизиран от тях.

Регистрационна цена

Самата процедура за закупуване на апартамент в къща, подлежаща на разрушаване, все още се извършва по същия начин като закупуването на апартамент във всяка друга къща. В този случай закон не установява ограничения. Но когато се издаде указ за събарянето на къщата и започне нейното презаселване, регистрацията на сделките с този обект спира. Когато настъпи това събитие, е трудно да се предскаже. Времето зависи единствено от решението на местната паспортна служба - в кой момент той спира да се регистрира в тези апартаменти. Няма общо установени правила за това. А паспортните служби се опитват да направят това преди време, в противен случай те трябва да се сблъскат с основния проблем на преселените къщи - рязкото увеличение на разводите и броя на регистрираните роднини. Имайте предвид, че представители на градските власти са се научили да доказват достатъчно ефективноче разводът е бил фиктивен, а регистрацията на роднината е станала след като регистрацията в къщата е била „затворена“.

Това се дължи на факта, че в московското жилищно законодателство има такава тънкост: наемателите на пететажни сгради могат да се регистрират, за да подобрят условията си на живот, ако има по-малко от 10 кв. М. За всеки регистриран наемател. м жилищна площ. За комуналните апартаменти цифрата е 15 кв. м. Трябва да се отбележи, че тази категория наематели по време на презаселването получава нови апартаменти извън строя. Също така е важно гражданите, живеещи в един апартамент, обединени от признаци на родство или имоти, но притежаващи собствени източници на доход, отделен бюджет и водещи отделна икономика, ако изразят волята си, да бъдат признати за различни семейства. И съответно те подлежат на отделна регистрация като тези, които се нуждаят от подобряване на жилищните условия. Тоест, ако родителите и тяхното пълнолетно дете и тяхното семейство живеят в един и същ апартамент,те могат самостоятелно да кандидатстват за подобрения в жилищата. Освен това е забранено настаняването в една стая на възрастни граждани от различен пол без тяхното писмено съгласие (ако не са съпрузи). Площта, отпусната за един човек, според закона на град Москва, е 18 кв. м. Как работи в действителност? Вземете например средностатистическото семейство (съпруг, съпруга и възрастен син), живеещо в пететажна сграда в едностаен апартамент. На такова семейство трябва да се даде двустаен апартамент. Нека усложним ситуацията. Синът се оженил и регистрирал жена си при него. Той и родителите му кандидатстваха отделно, за да подобрят условията си на живот. В този случай те могат да разчитат на два апартамента. Ако предпишете и баба, която спешно се нуждае от грижи, тогава можете да получите три. Вероятно не си струва да усложняваме допълнително,логиката вече е ясна.

Както става ясно от примера, цитиран многократно от ръководителя на московския строителен комплекс Владимир Ресин, след като представителите на отдела за общински жилища, занимаващи се с презаселване на къщи, които трябва да бъдат разрушени, трябваше да се изправят пред тази опция: 14 наематели бяха регистрирани в едностаен апартамент. Освен това всички бяха регистрирани на напълно законно основание. От което следва заключението: няма ограничение за човешката хитрост, която се възползва от каквато и да е безплатна държава. И заключение номер две: дори при стабилен пазар, когато цените не се покачват, но за редица категории жилища те дори намаляват, специалистите, които са запознати със сложността на законодателството и са проучили внимателно проблема, винаги имат възможност да спечелят добри пари. Затова са специалисти.

Популярни по теми