Договор за ипотека

Договор за ипотека
Договор за ипотека
Anonim

Думата "ипотека" има гръцки корени и е влязла в употреба през 6 век. Пр.н.е. Атинският реформатор Солон през 594 г. пр. Н. Е извършва известните си реформи, в резултат на които е въведена свободата на волята и са отменени дълговете за земя.

изображение
изображение

Преди това в Атина залог на такива задължения е личността на самия длъжник, който, ако е невъзможно да плати дълга, може да изпадне в робство. Архонт Солон предложи метод за много прогресивно превръщане на личната отговорност в имуществена. На границата на поземления парцел на длъжника е инсталиран пост с надпис, че този имот служи за обезпечение на вземания за определена сума, посочени са имената на длъжника и кредитора, времето, когато дългът трябва да бъде върнат. Именно този стълб се наричаше „ипотека“(щанд). Такъв стълб е издигнат върху парцел земя като знак за забраната на кредитополучателя да изважда от него всичко, което е донесено, донесено и донесено. Впоследствие тази дума започва да се използва за означаване на всяка ипотека на недвижим имот срещу заем. По-късно за тази цел те започват да използват специални книги, наречени ипотечни книги.

В светлината на одобрението от правителството на Руската федерация на Концепцията за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране в Руската федерация * 1 и повишения интерес на гражданите и юридическите лица към ипотечното кредитиране, проблемът с правилността на съставянето, изпълнението и държавната регистрация на ипотечните договори става актуален.

В съответствие с параграф 1 от чл. 1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)" * 2 (оттук нататък - Законът за ипотеките) по споразумение за залог на недвижимо имущество (споразумение за ипотека) едната страна е заложен кредитор, който е кредитор на задължението обезпечен с ипотека има право да получи удовлетворение на своите парични вземания срещу длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, главно на други кредитори на залогодателя, с изключенията, установени от федералния закон.

По силата на чл. 8 от Закона за ипотеката се сключва договор за ипотека в съответствие с общите правила на Гражданския кодекс на Руската федерация * 3 за сключване на споразумения, както и разпоредбите на Закона за ипотеката.

1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ НА ДОГОВОРА ЗА ИПОТЕКА

В съответствие с параграф 1 от чл. 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумение се счита за сключено, ако между страните, във формата, изисквана в подходящи случаи, е постигнато споразумение за всички съществени условия на споразумението. Съществени са условията по предмета на договора, условията, които са посочени в закона или други правни актове като съществени или необходими за договорите от този тип, както и всички онези условия, по отношение на които по искане на една от страните трябва да бъде постигнато споразумение.

Съществените условия на ипотечния договор са предвидени от законодателя в параграф 1 на чл. 9 от Закона за ипотеките. По-специално, договорът за ипотека трябва да посочва предмета на ипотеката, нейната оценка, естеството, размера и срока за изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката. Подобни разпоредби се съдържат в чл. 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация, посветен на споразумението за залог.

Ако страните по сделката не се споразумеят за едно от посочените условия или ако то липсва в ипотечния договор, последният се признава за сключен. Следва да се отбележи, че признаването на договора за сключен при липса на съществени условия в него или поради несъгласие на страните по тези условия води до последиците от недействителността на сделката, установена от чл. 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Обмислете основните условия на ипотечния договор, предвидени от приложимото законодателство.

1.1. Предмет на ипотечния договор

Законът за ипотеките в параграф 2 на чл. 9 предвижда, че предметът на ипотеката се определя в договора, като се посочват неговото име, местоположение и описание, достатъчно за идентифициране на този предмет.

Съгласно договора за ипотека недвижими имоти, посочени в клауза 1 на чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата върху които са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, включително:

1) поземлени имоти, с изключение на поземлените парцели, посочени в чл. 63 от Закона за ипотеките;

2) предприятия, както и сгради, конструкции и други недвижими имоти, използвани в предприемаческа дейност;

3) жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани стаи;

4) вили, градински къщи, гаражи и други сгради за потребителска употреба;

5) самолети и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно корабоплаване и космически обекти.

Трябва да се отбележи, че Законът за ипотеките (чл. 63) не допуска ипотеки на поземлени имоти, които са в държавна или общинска собственост.

Освен това не е позволено да се ипотекира част от поземлен имот, чиято площ е по-малка от минималния размер, установен от регулаторните актове на съставните образувания на Руската федерация и регулаторните актове на местните държавни органи за земи за различни цели и разрешено използване. Например в Московския регион минималният размер на земеделските парцели, предоставени на гражданите за управление на селска (фермерска) икономика, е 2,0 хектара, за градинарство - 0,06 хектара, за градинарство - 0,04 хектара и за изграждане на лятна вила - 0, 06 ха * 4.

По силата на чл. 69 от Закона за ипотеките, ипотеката на сграда или конструкция е разрешена само с едновременна ипотека по същия договор на поземлен имот, на който се намира тази сграда или структура, или на част от този парцел, която функционално осигурява ипотекирания обект, или на правото за отдаване под наем на този парцел или съответната му част, собственост на залогодателя. Разпоредбите на този член трябва да се спазват и в случай на ипотека на недвижим имот в процес на изграждане върху парцел в съответствие с изискванията на законодателството на Руската федерация.

Част от имуществото, чието разделяне е невъзможно в натура без промяна на предназначението му (неделимо нещо), не може да бъде самостоятелен предмет на ипотека. Тази разпоредба на Закона за ипотеките е обяснена подробно в точка 2 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 28 януари 2005 г. N 90 "Преглед на практиката на разглеждане от арбитражни съдилища на спорове, свързани с ипотечния договор" (по-долу - Информационно писмо N 90) * 5 … Предмет на ипотека може да бъде отделна стая, правата върху която като самостоятелен обект на недвижим имот са вписани по предписания ред, а не част от площта на такава стая.

В допълнение, правилата за ипотеката на недвижимо имущество съответно се прилагат към залога на правата на наемателя съгласно договора за наем за такова имущество (право на наем), тъй като иначе не е установено от федералния закон и не противоречи на същността на наемните отношения.

В ипотечния договор трябва да посочите описание на предмета на ипотеката. По-специално, споразумението посочва вида на недвижимо имущество, заложено по договора за ипотека (сграда, структура, парцел и др.). Когато описвате недвижими имоти, трябва да посочите:

- името на предмета на ипотеката, което е посочено в удостоверението за държавна регистрация на недвижимия имот;

- площта на имота;

- адресът, където се намира имотът;

- условен или кадастрален номер на имота.

Параграф 3, клауза 2, чл. 9 от Закона за ипотеката също така предвижда, че ако предметът на ипотеката е правото на наем, принадлежащо на ипотекодателя, наетия имот трябва да бъде определен в договора за ипотека по същия начин, както ако самият той е предмет на ипотеката, и срокът на наема трябва да бъде посочен.

При ипотекиране на парцел се прилагат разпоредбите на клауза 1 на чл. 18 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" * 6 (по-нататък - Законът за регистрацията), който предвижда, че документи, установяващи съществуването, възникването, прекратяването, прехвърлянето, ограничение (тежест) на права върху недвижими имоти и права, подадени за държавна регистрация, трябва да отговарят на изискванията, установени от законодателството на Руската федерация, и да отразяват информацията, необходима за държавна регистрация на права върху недвижими имоти в Единния държавен регистър на правата (по-долу - USRR). Освен това, в съответствие с параграф 2 от чл. 8 от Кодекса на земята на Руската федерация в договори, чийто предмет е земя, посочва категорията земя. По силата на параграф 2 от чл.7 от ЗК земеделските парцели се използват в съответствие с определеното им предназначение. Правният режим на земите се определя въз основа на принадлежността им към една или друга категория и разрешеното използване в съответствие с зонирането на територии, общите принципи и процедура за които са установени от федералните закони и изискванията на специалните федерални закони.

Следователно, когато се ипотекират парцели, договорът трябва да посочва категорията земя и вида на разрешеното използване на парцела.

В договора за ипотека също трябва да се посочи правото (имущество, наем и др.), По силата на което имуществото, което е предмет на ипотеката, принадлежи на ипотекаря и името на органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него (по-нататък - Органът, извършване на държавна регистрация на права), който е регистрирал това право на залогодателя.

1.2. Оценка на предмета на ипотеката

В съответствие с параграф 3 от чл. 9 от Закона за ипотеките, оценката на предмета на ипотеката се определя в съответствие със законодателството на Руската федерация по споразумение на залогодателя с заложния кредитор в съответствие с изискванията на чл. 67 от Закона за ипотеките и е посочен в ипотечния договор в парично изражение.

Принципът за оценка на предмета на залога по споразумение на страните изглежда напълно подходящ, тъй като само по споразумение на страните при това условие на договора е възможно да се постигне максимално съотношение на интересите на контрагентите в това правоотношение * 7.

При ипотекиране на държавна и общинска собственост, нейната оценка се извършва в съответствие с изискванията, установени от федералния закон, или по начина, определен от него.

В случай на залог върху недвижим имот, който не е завършен по строеж и е в държавна или общинска собственост, се оценява пазарната стойност на този имот.

Понякога в споразумението страните посочват няколко оценки на предмета на ипотеката: например разходите, оценени от ОТИ, разходите, оценени от съвета на директорите на залогодателя и разходите, оценени от страните. В тази връзка едно време е имало практика да се признае договорът за сключен поради факта, че не е била определена оценката на предмета на ипотеката. Според нас тази практика не е съвсем правилна - необходимо е да се вземе предвид само оценката по споразумение на страните, останалата информация е посочена за справка. Сега практиката за признаване на такива договори като сключени се променя, но все пак е по-добре да се посочи само една оценка в договора - по споразумение на страните * 8.

Възможно е да не се съглася с автора на тази гледна точка, тъй като страните имат право да посочат няколко рейтинга, но при наличие на оценка, за която страните са се споразумели. Например, когато ипотекират парцели, страните често посочват стандартната стойност на парцела, пазарната стойност, оценена от независим оценител, счетоводната стойност и накрая посочват сумата, на която страните са оценили предмета на ипотеката. Ключовият момент в случая е фразата в споразумението: „Страните оценяват предмета на ипотеката“. Тази гледна точка се потвърждава и от Информационно писмо № 90. По-специално неговата клауза 19 гласи, че ако страните посочат в ипотечния договор няколко различни оценки на предмета на ипотеката, такова споразумение не може да се счита за сключено, ако е възможно да се установи коя от оценките представлява това,което страните са уговорили като съществено условие на ипотечния договор.

1.3. Същност, размер и продължителност на задължението, обезпечено с ипотеката

Съгласно параграф 4 на чл. 9 от Закона за ипотеките задължението, обезпечено с ипотеката, трябва да бъде посочено в договора за ипотека, като се посочи неговият размер, основата за възникването му и срокът на изпълнение. В случаите, когато това задължение се основава на някакво споразумение, страните по това споразумение трябва да бъдат посочени датата и мястото на сключването му. Ако размерът на задължението, обезпечено с ипотеката, ще бъде определен в бъдеще, процедурата и другите необходими условия за неговото определяне трябва да бъдат посочени в ипотечния договор.

По този начин договорът за ипотека посочва всички съществени условия на основното задължение, в подкрепа на което се предоставя ипотеката.

Ако задължението, обезпечено с ипотеката, трябва да бъде изпълнено на части, договорът за ипотека трябва да посочва условията (честотата) на съответните плащания и техните суми или условия, които позволяват определянето на тези суми.

По силата на параграф 6 от чл. 9 от Закона за ипотеката, ако правата на ипотекарния кредитор са удостоверени от ипотеката, това е посочено в ипотечния договор, с изключение на случаите на издаване на ипотека в случай на ипотека по силата на закон.

Въпросите за ипотечните кредити са обсъдени подробно по-рано * 9.

2. ДЪРЖАВНА РЕГИСТРАЦИЯ НА ДОГОВОРА ЗА ИПОТЕКА

Съгласно параграф 1 на чл. 10 от Закона за ипотеката, договор за ипотека се сключва в писмена форма и подлежи на държавна регистрация. Споразумение, в което липсва някоя от данните, посочени в първата глава на този член, или нарушава правилата за съставяне и издаване на ипотека, предвидени в параграф 4 на чл. 13 от Закона за ипотеките, не подлежи на държавна регистрация като договор за ипотека.

Цитираната статия е претърпяла промяна във връзка с приемането на Федерален закон № 216-FZ от 30 декември 2004 г., който отменя задължителното изискване за нотариална заверка на договор за ипотека. Този факт е намалил разходите на страните по договора и е съкратил условията за сключването му.

Изискването за нотариална заверка на ипотечните споразумения беше признато за неоправдано, тъй като институцията по нотариална заверка действително дублира функциите на държавна регистрация. Налагайки на органа, извършващ държавна регистрация на права, задължението за проверка на законността на сделката, подлежаща на регистрация (клауза 1 от член 13 от Закона за регистрацията), съвпадна със същата функция, която носи и нотариусът (член 1 от Основите на законодателството на Руската федерация за нотариусите от 11 февруари 1993 N 4462-1 * 10).

В допълнение към материалните разходи, участниците в ипотечното кредитиране са направили значителни времеви разходи при преминаване през две процедури наведнъж (нотариална заверка и държавна регистрация). Това обстоятелство повиши цената на ипотечното кредитиране, намали неговата достъпност за населението и в резултат задържа развитието на пазара на ипотечни заеми.

От друга страна, този роман поставя допълнителни изисквания към страните при сключване на договор. Те трябва правилно да изготвят договор за ипотека, така че да не възникват въпроси от органа, който извършва държавна регистрация на права. При наличието на развита система за ипотечно кредитиране, при предоставяне на заем на граждани и сключване на ипотечни договори, функцията за проверка на правоспособността на кредитополучателя и липсата на воля на негова страна се пада на кредит и други организации, тъй като в техен интерес е да осигурят правилното изпълнение на договорните отношения * 11.

Страните обаче могат самостоятелно и доброволно по силата на кл. 2 стр. 2 чл. 163 от Гражданския кодекс на Руската федерация да вземе решение за нотариална заверка на сключения от тях договор за ипотека. В този случай нотариалната ставка ще бъде: 200 рубли. - ако предметът на ипотечния договор е жилище, и 0,3% от сумата на ипотечния договор, но не повече от 3000 рубли. - ако предмет на ипотеката ще бъде друго недвижимо имущество, с изключение на кораби и самолети, както и кораби за вътрешно корабоплаване.

Освен това, съгласно параграф 1 от чл. 20 от Закона за ипотеките държавната регистрация на ипотека, възникнала по силата на договор за ипотека, се извършва въз основа на съвместно заявление на залогодателя и залогодателя. Държавната регистрация на ипотека, произтичаща от нотариално заверено споразумение за ипотека, се извършва въз основа на заявление от залогодателя или заложния кредитор.

Неспазването на правилата за държавна регистрация на договор за ипотека води до неговата недействителност. Такова споразумение се счита за нищожно (параграф 3, точка 1, член 10 от Закона за ипотеките).

Договорът за ипотека се счита за сключен и влиза в сила от момента на държавната му регистрация.

Когато ипотечен договор е включен в заем или друго споразумение, съдържащо задължение, обезпечено с ипотека, формата и държавната регистрация на това споразумение трябва да отговарят на изискванията, установени за ипотечния договор.

Ако в ипотечния договор е посочено, че правата на заложния кредитор са удостоверени от ипотеката, заедно с такова споразумение, ипотеката се представя на органа, който извършва държавна регистрация на правата. Ако сключването на съответното споразумение води до възникване на ипотека по силата на закона, в случай на съставяне на ипотека се представя съответното споразумение и ипотека.

2.1. Процедурата за държавна регистрация на договор за ипотека

Както бе споменато по-рано, държавната регистрация на договор за ипотека, сключен в проста писмена форма, се извършва въз основа на съвместно заявление от залогодателя и заложния кредитор. Ако договорът за ипотека е сключен в нотариална форма, тогава заявлението на залогодателя или заложния кредитор е достатъчно за извършване на държавна регистрация.

Какви документи са необходими за държавна регистрация на договор за ипотека?

Съгласно параграф 1 на чл. 20 от Закона за ипотеката за държавна регистрация на ипотека, възникнала по силата на договор за ипотека, трябва да се представят:

- договор за ипотека и неговото копие;

- документи, посочени в ипотечния договор като приложения;

- документ, потвърждаващ плащането на държавната такса;

- други документи, необходими за държавна регистрация на ипотека в съответствие със законодателството на Руската федерация за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него.

Подаване за държавна регистрация на договор за ипотека

Следва да се отбележи, че разпоредбата на Закона за ипотеките относно броя на копията от договора за ипотека, които трябва да бъдат подадени за държавна регистрация, противоречи на параграф 5 от чл. 18 от Закона за регистрацията. По-конкретно, посочената норма на Закона за регистрацията предвижда, че не се представят документи, необходими за държавна регистрация на права, изразяващи съдържанието на сделки, извършени в проста писмена форма и които са основание за държавна регистрация на наличие, възникване, прекратяване, прехвърляне, ограничаване (обременяване) на права. в по-малко от два оригинални екземпляра, единият от които след държавна регистрация на правата трябва да бъде върнат на притежателя на авторските права, а вторият се поставя в случая на титулни документи.

На практика това противоречие се решава по следния начин. Ако договорът за ипотека е сключен в нотариална форма, се прилага разпоредбата на Закона за ипотеката, т.е. оригиналът на договора за ипотека и неговото нотариално заверено копие се представят за държавна регистрация, която се поставя в случая на документи за собственост. В случай, че споразумението е съставено в проста писмена форма, се прилага разпоредбата на Закона за регистрацията, т.е. поне две оригинални копия от договора за ипотека се представят за държавна регистрация, като едно копие се поставя в случая на документи за собственост.

В договор за ипотека, направен в проста писмена форма, изглежда целесъобразно да се посочи броят на копията, в които е сключен, докато е необходимо да се посочи, че едно копие е съставено за органа, който извършва държавна регистрация на правата.

Тази препоръка е приложима и за нотариално заверено споразумение за ипотека, но след това се подават за регистрация поне два оригинални екземпляра от споразумението, единият от които е за органа, извършващ държавна регистрация на права, или в споразумението (в нотариална форма) е посочено, че органът, извършващ държавна регистрация на права се представя копие от споразумението.

Подаване за държавна регистрация на документи, посочени в ипотечния договор като приложения

В този случай става дума за документите, които са посочени в ипотечния договор, като приложение към споразумението. На практика това могат да бъдат различни документи: от кадастрален план на поземлен имот до доклад за оценка на обект на недвижим имот.

Когато подавате документи за държавна регистрация, трябва да се ръководите от ал. 4 стр. 5 чл. 18 от Закона за регистрацията, който предвижда, че други документи, необходими за държавна регистрация на права (с изключение на актове на държавни органи и актове на органи на местното самоуправление, както и актове на съдилища, установяващи права върху недвижими имоти), се представят в поне два екземпляра, един от които което - оригиналът след държавна регистрация на правата трябва да бъде върнат на притежателя на авторските права.

Освен това копия от актове на държавни органи и актове на органи на местно самоуправление, както и актове на съдилища, установяващи права върху недвижими имоти, се подават за държавна регистрация на права в най-малко два екземпляра, единият от които след държавна регистрация на правата трябва да бъде върнат на притежателя на авторските права.

Подаване за държавна регистрация на документ, потвърждаващ плащането на държавната такса

В съответствие с параграф 22 от чл. 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация, държавното мито се заплаща в следните суми за държавна регистрация:

1) договор за ипотека, включващ вписване в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него относно ипотека като обременяване на права върху недвижим имот:

физически лица - 500 рубли; организации - 2000 рубли;

2) споразумения за изменение или прекратяване на договор за ипотека, включително извършване на подходящи промени в записите в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него:

физически лица - 100 рубли;

организации - 300 рубли

В случай че между физическо и юридическо лице се сключи договор за ипотека или споразумение, включващо договор за ипотека, обезпечаващ изпълнението на задължение, с изключение на споразумение, което води до възникване на ипотека на основание закон, държавното мито за правно значими действия се начислява в размер, установен за физически лица.

Като се вземат предвид разпоредбите на параграф 4 на параграф 5 от чл. 18 от Закона за регистрацията, документ, потвърждаващ плащането на държавната такса, се представя в поне два екземпляра, единият от които е оригиналът, след като държавната регистрация на правата трябва да бъде върната на притежателя на авторските права.

Подаване за държавна регистрация на документи, необходими за държавна регистрация на ипотека в съответствие със законодателството на Руската федерация за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него

По силата на ал. 3 стр. 1 чл. 13 от Закона за регистрацията, по време на държавна регистрация на права се извършва правна проверка на документи и проверка на законността на сделката. Предвид факта, че регистриращият орган извършва правна проверка на законността на сделката, държавната регистрация на договора за ипотека изисква представянето на документи, свързани с тази сделка.

Например, в съответствие с параграф 1 от чл. 78 от Федералния закон от 26 декември 1995 г. N 208-FZ "За акционерните дружества" (оттук нататък - Законът за акционерните дружества), основна сделка е транзакция (включително заем, кредит, залог, поръчителство) или няколко взаимосвързани сделки, свързани с придобиването, отчуждаване или възможност за отчуждаване от дружеството, пряко или косвено, на имущество, чиято стойност е 25 процента или повече от счетоводната стойност на активите на компанията. Освен това, по силата на параграф 1 от чл. 79 от Закона за акционерните дружества, голяма сделка трябва да бъде одобрена от съвета на директорите (надзорния съвет) на дружеството или общото събрание на акционерите. В тази връзка за държавна регистрация е необходимо да се представят документи за одобрение на голяма сделка или документ, потвърждаващче ипотеката не е основна сделка за ипотекодателя.

Ако залогодателят е физическо лице, съгласието на залогодателя за сключване на договор за ипотека или документ, потвърждаващ, че залогодателят не е сключил брак или не е съществувал към момента на придобиване на собственост (права за наем), трябва да бъде представено за държавна регистрация. Това изискване следва от точка 3 на чл. 35 от Семейния кодекс на Руската федерация, който предвижда, че за да може един от съпрузите да завърши сделка за разпореждане с недвижим имот и сделка, която изисква регистрация в съответствие с процедурата, установена от закона, е необходимо да се получи нотариално заверено съгласие на другия съпруг.

Освен това, по време на държавна регистрация на договор за ипотека, е необходимо да подадете на регистриращия орган:

- учредителни документи на страните по сделката (за юридически лица) (клауза 4 на член 16 от Закона за регистрацията);

- пълномощни и други документи, които потвърждават правомощията на представителите на страните по сделката, подписали ипотечния договор и договора за заем;

- технически паспорт за обекта на недвижим имот (параграф 10, точка 1 на член 17 от Закона за регистрацията);

- кадастрален план на поземления парцел (параграф 10, точка 1, член 17 от Закона за регистрацията);

- други документи, необходими за държавна регистрация.

3. ОСНОВНИ ПРИЧИНИ ЗА СПИНАНЕТО И (ИЛИ) ОТКАЗЪТ ПРИ ДЪРЖАВНА РЕГИСТРАЦИЯ НА ДОГОВОРА ЗА ИПОТЕКА

Основната причина, която възпрепятства държавната регистрация на ипотечния договор, е непредставянето на всички необходими документи. Например, всички пълномощни, потвърждаващи правомощията на представители на страните по сделката, не винаги се представят за държавна регистрация.

На практика има случаи, когато при правната проверка на представените документи се разкриват несъответствия в описанието на предмета на ипотеката. Случва се, че след държавна регистрация на собственост върху обект на недвижим имот, е имало промени в описанието на предмета на ипотеката (например инвентарният номер или адресът на обекта на недвижимия имот са се променили). В този случай е необходимо да се направят промени в USRR.

Не са редки случаите, когато по време на държавната регистрация на договор за ипотека, предмет на който е правото на наем на парцел, правна проверка разкрие нарушение на клауза 1.1 от чл. 62 от Закона за ипотеките. По-специално, съгласно този параграф, ако парцел е прехвърлен по договор за наем на гражданин или юридическо лице, лизингополучателят на парцела има право да заложи правата за наем на парцела в срока на договора за наем на парцел. В нарушение на тази разпоредба правото на наем се прехвърля в ипотека за период, надвишаващ срока на наема. Това означава, че в този случай договорът за заем се сключва за период, надвишаващ срока на лизинга.

Често се получават ипотечни споразумения за държавна регистрация, които не отговарят на изискванията на Закона за ипотечните кредити. В същото време държавната регистрация на тези договори се спира в съответствие със Закона за регистрацията. Впоследствие страните по споразумението, за да елиминират забележките на държавния регистратор към договора за ипотека, сключват допълнително споразумение. В този случай, като се вземат предвид разпоредбите на параграф 2 на чл. 10 от Закона за ипотеката, допълнително споразумение към ипотечен договор не може да се счита за такова, тъй като правата и задълженията на страните по ипотечния договор възникват от момента на държавна регистрация на това споразумение. Следователно правните отношения между страните възникват само от момента на държавна регистрация на договора за ипотека и не е възможно да се правят промени по тях. По този начин,в ипотечен договор, който не е вписан, е невъзможно да се правят промени и допълнения чрез сключване на допълнително споразумение.

Популярни по теми