Как да съставим правилно договор за наем

Как да съставим правилно договор за наем
Как да съставим правилно договор за наем
Видео: Как да съставим правилно договор за наем
Видео: Мультики про машинки новые серии 2017 - Кто сильнее! Лучшие мультфильмы для детей /#мультик игра 2023, Февруари
Anonim

Наемайки апартаменти чрез реномирани агенции за недвижими имоти, наемателите вярват, че им е гарантирана помощ в случай на конфликти със собствениците на жилища. И те са силно разочаровани: агентите отказват да участват във вътрешни демонстрации. Понякога се оказва, че обещанията на брокерите да изберат друго жилище, ако не сте съгласни със собствениците на апартамента, не струват цена - какъвто е случаят с читателите на "Пари", оставили съобщения на нашия уебсайт. Всъщност ценни са само думите, изписани в договора. И не с агенцията, а със самия хазяин.

изображение
изображение

Внимавай, зла любовница

Не можете да държите куче, след това да пушите, а след това да карате момичета - гамата от претенции, които собственикът на апартамента може изведнъж да накара наемателя, е поразителна в широтата си. „Пазарът на жилищни имоти под наем е най-противоречивият пазар на услуги“, категорично казва Вероника Панкова, ръководител на Комитета за защита правата на потребителите на услуги за недвижими имоти към Московската асоциация на брокерите (IDA). "Наскоро имахме такъв случай: млад мъж нае стая в" копейка "от възрастна жена, но можеше да живее там само месец. Баба я помоли да я масажира, след това да отиде да купи храна, но момичетата не му бяха разрешени от ревност. Често собствениците на апартаменти притесняват наемателите срещу споразуменията, постигнати устно при подписване на договора за наем. Семействата с деца дават много причини за заяждане на злонамерени собственици: казват,дъщеря ви нарисува лице на тапета - ремонтирайте целия апартамент. Или, напротив, дизайнът на времената на зряла стагнация е толкова скъп на домакинята, че тя категорично отказва да смени изтъркания тапет. Причината за конфликта между читателката на "Пари" Елена Михеева, която остави съобщение на нашия уебсайт, и собственика на наетите от нея квадратни метри беше мебели: на наемателя беше забранено да внася свои собствени, след като заповяда да живее в местните руини. Най-накрая се случва всичко да е наред с вашите деца, кучета и скринове, но самият собственик се оказва катастрофа, който вярва, че има право да посещава апартамента, нает за вас, два пъти седмично, използвайки неговия ключ. Да не говорим за измамни схеми, когато се окаже, че собственикът, от когото сте наели апартамент, всъщност не е такъв и обявеният реален собственик настоява спешно да освободи своите квадратни метри.

Подобна история се случи с клиента на агенция "Дефект" Максим Комов. "Агентът ми взе апартамент и двамата отидохме да се срещнем със собственика. Той показа паспорт с разрешение за пребиваване и документ, в който беше посочен като купувач на този апартамент. Агентът разгледа документите, тъй като в договора ми с" Дефект "беше посочено, че трябва да провери Те подписаха договор, получих ключовете, собственикът беше предплатен два месеца предварително, агентът беше комисиониран в размер на 100% от месечния наем “, казва г-н Комов. Когато един ден по-късно нещастният наемател пристигна в наетия апартамент с нещата, се оказа, че в него вече живеят хора, които са го наели чрез друг агент от същия човек. Оказа се, че собственикът, подобно на показаните му документи, не е реален:самият той е наел апартамент от първоначалния собственик преди месец и половина и е фалшифицирал документите за собственост. Според г-н Комов агенцията, отговорна за правната чистота на сделката, първоначално е признала вината си и е обещала да компенсира разходите (общо те са в размер на 90 хиляди рубли), но не бърза да върне парите. И в един момент на клиента беше казано, че „компанията е затворена“.

Ако обаче предимно тези, които прибягват до услугите на единични посредници или псевдоагенции, рискуват да попаднат на измамници, то клиентите на компании за недвижими имоти с големи имена не са защитени от тиранията на собствениците на апартаменти. Днес дадохте на агента значителна сума - месечна такса за нает апартамент (цената за наемане на средна "odnushka" в Москва вече е близо 1000 долара), утре се скарахте със собственика (който, между другото, веднага получи, според обичайната практика, плащане за два месеца), отидете до агенцията - и почти сигурно ще получите завой от портата. Ако не сте били бдителни при изготвянето на договори, нежеланието на агентите да решават проблемите ви вероятно ще бъде напълно законно, предупреждава Вероника Панкова от IDA.

Разработване на подробности

Задълженията на брокерите се определят от договора за предоставяне на услуги. Всяка агенция има своя собствена, но можете да видите обща характеристика, която е много неприятна за клиентите: изключително рядко е стандартният договор да съдържа клауза за участието на брокери в бъдеще (тази, която започва на следващия ден, след като страните се ръкуват в избран апартамент) съдбата на техните клиенти. "Имотът ви дължи точно толкова, колкото беше обещано в договора. Много агенции за недвижими имоти не искат да бъдат арбитри в случай на конфликт между собственика на имота и наемателя", казва Вероника Панкова. "Тази позиция е отчасти оправдана, защото никой не може да гарантира, че в бъдеще ще има пълно разбирателство между наемателя и наемодателя."

Обикновено наборът от услуги, предписани в споразумението с агенцията, е минимален: търсене на апартамент въз основа на параметрите, посочени от клиента и организиране на неговото гледане. „Броят на опциите за реални апартаменти, които можем да предложим, значително надвишава броя на офертите, които хората могат да намерят, като четат реклами на стълбове и във вестници“, казва Мария Жукова, първи заместник-директор на Miel-Arenda. Оказва се, според логиката на брокерите, че техните клиенти плащат пари предимно за достъп до базите на агенти и възможността да спестят време, което би трябвало да бъде изразходвано за независими разговори с наемодателите. Здравият разум обаче подсказва, че ако днес ви бъде намерен апартамент, а утре се окаже, че не можете да живеете в него по собствено желание, тогава е същото, като че нищо не е намерено за вас.Следователно брокерите, като правило, в допълнение към споразумението за посредничество с техния клиент, поемат още едно задължение: те помагат да се изготви договор за наем, който регулира отношенията между собственика на апартамента и неговия наемател. Именно този трудов договор се оказва препъни камък, когато става въпрос за конфликтни ситуации.

Договор за наем може да бъде съставен и с наемодателя, когото сте намерили без помощта на брокери. Помощта на професионален адвокат при изготвянето на такъв документ ще ви струва около 3 хиляди рубли, казва Богдан Лескив, адвокат на компанията "Правна защита". Брокерите не изискват тези пари от клиента: всичко е включено в комисионната. Следователно е възможно понякога подобни договори за потребителски свойства да приличат на безплатно сирене, включено в комплекса за мишоловка. Агентът за недвижими имоти най-често се уверява, че основните точки са изписани в образеца на договор за наем: срокът на договора, данните от акта за собственост на жилището, процедурата за сетълмент, месечните разходи за наем, условията за увеличаването му по време на срока на договора. Но какво да кажем за момичета, пушене,домашни любимци и възможността да донесете собствени мебели? Няма дума за това в стандартните договори за наемане. "Видях договори на един или два листа. Какво може да се напише там?", Възмущава се г-жа Панкова. "Нормалният договор е поне четири страници. Колкото повече подробности, толкова по-добре."

„За да избегнете възможни конфликти със собственика, на първата среща обсъдете с него условията, които са от съществено значение за вас, и поискайте те да бъдат включени в договора за наем“, съветва Мария Жукова от Miel-Arenda. Всички нюанси вероятно са невъзможни за предвиждане. Сред основните експерти се разграничават: броят на лицата, имащи право да живеят заедно с вас, процедурата за посещение на апартамента от неговия собственик, настаняване на животни, извършване на ремонт и възстановяване на разходите за него, премахване и внасяне на мебели, пушене на закрито, плащане на сметки, отговорност за щети и недостатъците на имота, броят на гостите, които могат да бъдат в апартамента през деня и през нощта. За да не ви обвинява собственикът, че сте повредили мебелите му, препоръчително е към договора да прикачите опис на имота, в който трябва да бъдат записани всички забелязани щети.

Особено внимание трябва да се обърне и на документа, удостоверяващ собствеността. Ако посочи, че приносителят притежава само част от апартамента, е необходимо да се получи съгласие (подпис в договора за наем или нотариално заверено съгласие) на останалите собственици, както и на всички лица над 14-годишна възраст, регистрирани в апартамента. В противен случай един ден някой от тях може да се появи на прага ви, да декларира, че няма къде да живее, и законно да остане в апартамента. Трудовият договор, сключен между две частни лица, е легитимен без нотариална заверка, твърдят юристи: в документа има достатъчно паспортни данни и подписи на страните. Ако собственикът обвини наемателя в нарушаване на договора, няма да работи за изгонването на наемателя без бой. "Всички спорове по споразумението могат да бъдат разрешени само в съда,и това отнема средно девет месеца ", - казва Дмитрий Николаев, адвокат на Московската адвокатска колегия Юрпрофи. Според адвоката най-вероятно собственикът на апартамента ще трябва да търси истината в съда: полицаят няма да изгони наемателя с лизинг в ръцете си. "Районният полицай, освен ако не е роднина на собственика на апартамента, дори няма да иска да се задълбочава в тези проблеми", смята адвокатът. "Съдебните изпълнители са ангажирани с изселване."- Съдебните изпълнители са ангажирани с изгонване.- Съдебните изпълнители са ангажирани с изгонване.

Собственикът на апартамента обаче може да съсипе живота на наемателя, без да удря праговете на съда: той просто ще започне да тероризира наемателя с обаждания и посещения. В този случай бягството ви от неадекватен собственик може да се счита за ваше поражение: „Ако решите сами да се изнесете, счита се, че сте прекратили трудовия договор по ваша собствена инициатива“, предупреждава Дмитрий Николаев. - Документите, предлагани от агенциите, обикновено показват, че в В този случай наемателят дори няма право да върне сумата на депозита (същата втора месечна такса, платена веднага след сключването на договора: в случай на нормално развитие на събитията, тя отива към заплащане за последния месец от престоя ви на наетата жилищна площ. - "Пари")"

Но отблъскването на атаките на лудата любовница, без да напускате наетата крепост за една година, също не е приятен вариант. Би било идеално, ако услугата за избор на апартамент не беше официална, а действително предоставена. Тоест по прост начин, за да можете спокойно да живеете в апартамента, намерен от агентите. Според Вероника Панкова изходът от ситуацията е да използвате услугите на агенции за недвижими имоти, които гарантират, че ако не сте успели да избегнете конфликт с наемодателя, ще ви бъде избран друг вариант за парите, които сте платили веднъж.

Рекламни мошеници

Някои брокери говорят за гаранция за техните услуги. Вярно е, че според г-жа Панкова подобни агенции за недвижими имоти в Москва все още могат да се броят от една страна. По принцип тя смята, че това са агенции от среден клас, които се интересуват от формирането на репутацията си. Но какво да кажем за онези, които имат отдавна установена репутация на пазара? Кореспондентът на "Deneg" под прикритието на потенциален клиент се обади на агенциите на така наречената "Голяма четворка", която отчита лъвския дял от всички транзакции: BEST, INCOM, MIAN и Miel. Имаше само един въпрос: гарантирате ли избора на друго жилище за вече платена комисионна, ако собственикът на първия апартамент започне да ме преживява? В последните три агенции обещаха да предоставят такава гаранция и условията бяха наречени еднакви:ако в рамките на три месеца след сключването на договора за наем клиентът е принуден да напусне апартамента не по своя вина, тогава той търси нов дом безплатно.

„Ако„ собственикът “се окаже мошеник и служител на нашата компания не е успял да установи този факт при сключване на договор за наем, ние избираме нов апартамент за клиента безплатно и му връщаме цялата сума на комисионната“, добавя Мария Жукова от „Миел-Аренда“.

Ако не говорим за измама, тогава брокерът, разбира се, е по-изгодно да уреди конфликта на страните, отколкото да се забърква отново с избора на жилище. Според г-жа Жукова агентите често успяват да решават проблеми: „Има аргументи за всяка ситуация“. „Собственикът почти винаги може да бъде сплашен от полицията или данъчната инспекция - никой не плаща данъци“- при условие за анонимност агент на малка компания за недвижими имоти сподели опита си с Денги.

Прави впечатление, че специалистът на компанията "БЕСТ-Недвижими имоти", който отговори на обаждането на кореспондента на "Пари", беше много изненадан от въпроса за гаранционните задължения, заяви, че нямат нищо подобно и освен това подобни обещания на конкурентите са само рекламен трик.

Случаят с читателката на "Пари" Елена Михеева, уви, потвърждава тази теза. По думите й по време на преговорите във фирма "ИНКОМ-недвижими имоти" е обещано да вземе безплатно нови жилища в случай на конфликт със собственика на апартамента през първите три месеца от пребиваването си. Но въпреки че кавгата се случи почти на следващия ден след пристигането, агентът каза, че вече си е свършил работата. В отговор на устни жалби, твърди нашият читател, ръководителят на отдела на компанията учтиво я посъветва да се обърне към съда. По искане на кореспондента на "Денег" Елена Михеева провери дали в нейното споразумение с агенцията има гаранционна клауза, която да даде възможност да се надяваме на успеха на такъв процес: оказа се, че нищо подобно там не е записано. Агентът й дава гаранции само с думи,така че исковете срещу него могат да бъдат само в сферата на морала, но не и права.

„Всеки месец на заседание на комисия ние разглеждаме искове срещу различни агенции - отбелязва Вероника Панкова от IDA -„ В повечето случаи жалбите се отнасят точно до гаранционни задължения. “Заключението не е трудно: каквото и да ви обещае агентът, трябва да го помолите да го покаже на хартия.

В същото време, според г-жа Панкова, ако говорим за брокери, които работят на пазара дълго време, тогава в половината от случаите конфликтите се решават вътре в компаниите. Основното нещо е да въведете топ мениджмънта в хода на вашия проблем. Най-лесният начин да направите това е чрез изпращане на заверено писмо с известие, адресирано до мениджъра. Също така Вероника Панкова съветва да се влияе на агенции с помощта на обществени организации, към които принадлежи нейният отдел. „Понякога ръководителите на компании се съгласяват да помогнат само когато започна да говоря с тях от името на комитета - отбелязва тя и веднага прави резерва, - въпреки че приемаме жалби до всички компании, опериращи в Москва, можем да контролираме дейността само на тези в Руската гилдия на брокерите или Московската асоциация на брокерите (около 200 агенции) ". Според г-жа Панкова,в една четвърт от случаите страните постигат миролюбиво споразумение. Останалите дела се решават еднакво в полза на един от тях. "Ако нашето решение не отговаря на страните, те отиват в съда. Но това е само около 5% от случаите", - каза представителят на IDA.

Малцина наистина стигат до съда, съгласен е адвокат Дмитрий Николаев. "Средното време за гражданско дело в съда е девет месеца. Изпълнителното производство е още по-бавно. Времето, парите и нервите, които са похарчени, няма да се изплатят", обяснява той. Брокерите разбират, че не всички техни клиенти са ангажирани защитници на правата на човека или страни, и затова им предлагат толкова лесно да се срещнат в съда. Затова е по-добре да не го довеждате до това, без да пестите усилията си да прехвърлите в споразумението с агенцията всички гаранционни задължения на последната, а в споразумението със собственика на апартамента - максималния брой нюанси, свързани с вашия начин на живот. Тъй като минималната цена на изданието вече се доближава до $ 3 хиляди, досадата вече не изглежда дребна.

Популярни по теми