Как да закупите парцел за индивидуално жилищно строителство

Съдържание:

Как да закупите парцел за индивидуално жилищно строителство
Как да закупите парцел за индивидуално жилищно строителство
Видео: Как да закупите парцел за индивидуално жилищно строителство
Видео: Ангел Бэби Новые серии - Игра окончена (29 серия) Поучительные мультики для детей 2023, Февруари
Anonim
  • Категории земи и предназначението им
  • Земя за жилище: методи за придобиване
  • Покупка на парцел за строителство на вторичния пазар

    • Сключване на договор за продажба на земя
    • Държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху парцел по договор за покупко-продажба
  • Покупка на парцел за строителство от държавна земя
Индивидуално строителство
Индивидуално строителство

Преди да пристъпите към описанието на процедурата за придобиване на парцел за индивидуално жилищно строителство, струва си да разберете коя земя е подходяща за строеж. Този въпрос е особено важен преди закупуването на земя на вторичния пазар, тоест от физически лица, тъй като когато се срещне не твърде честен брокер и купувач, който не е много запознат със законодателството за земята, е възможно да се закупят такива парцели, чието развитие ще доведе до редица сблъсъци.

Следният реален случай може да служи като жив пример: за да построи по-голяма селска къща, определен гражданин е придобил два съседни парцела. Плановете на новосформирания собственик включват по-нататъшно обединение на парцелите, но след първото посещение в местната администрация се оказва, че обединението не е предназначено да се осъществи. Факт е, че само единият от тях е имал конкретно предназначение за строителство, а другият е бил предназначен за селскостопанска употреба (пряко предназначение - земеделско производство). Почти е невъзможно да се промени целта на такъв сайт. В резултат на това собственикът не успял да построи къща с желания размер и изобщо не се нуждаел от земеделска земя. Да се ​​докаже, че договорът за продажба в този случай е сключен с измама, е много проблематично,и при всички случаи процесът ще отнеме, меко казано, много време. За да избегнете подобни случаи, трябва да се ориентирате в категориите земя и предназначението им, а също така не забравяйте внимателно да проучите кадастралните паспорти на закупените парцели.

Категории земи и предназначението им

Член 7 от Кодекса на земята на Руската федерация определя седем категории земя: земеделска земя; земи на населени места; земя за промишленост, енергетика, транспорт и други цели, несъвместими с индивидуалното жилищно строителство; земи от специално защитени територии и обекти; горски земи; воден фонд; запасни земи.

Правният режим за използването на този или онзи сайт обаче се определя не само от категорията, към която принадлежи, но и от непосредствената цел. Има много такива назначения, затова ще се съсредоточим върху тези, които позволяват изграждането на къща.

Парцели за индивидуално жилищно строителство - тук целта говори сама за себе си. Такива парцели се класифицират като селищни.

Къща може да бъде построена и на земя с различно предназначение - на вили или градински парцели, които принадлежат към категорията земеделска земя, но е невъзможно да се регистрирате в къща, построена на лятна вила, тъй като де юре такава къща не е предназначена за постоянно пребиваване, а на Освен това трябва да отглеждате овощни дървета и / или ягодоплодни храсти (процедурата за планиране и изграждане на градински парцели се определя от SNiP 30-02-97 "Планиране и развитие на територии на градинарски асоциации").

След като се справихме с категориите земя и тяхното предназначение, ще преминем към по-труден етап - придобиване на собственост или отдаване под наем на парцел за изграждане на жилищна сграда.

Земя за жилище: методи за придобиване

Има два начина за придобиване на парцел, предназначен за строителство: закупуване на такъв парцел на вторичния пазар, т.е. от частни лица, или придобиването му от собствеността на държавата или общините (изкупуване). Можете да получите земя безплатно, но такава възможност се предоставя само за Героите на Съветския съюз и Руската федерация, пълни носители на Ордена на славата, Героите на социалистическия труд, носителите на Ордена на трудовата слава от три степени. За съжаление, не всеки има такива услуги за Родината и затова мнозинството трябва да прибегне до закупуване на земя или от частни лица, или от държавата.

Има два начина за закупуване на парцел от държавния поземлен фонд: без предварително споразумение за местоположението на обектите и обратно - с предварително споразумение за местоположението на обектите. За жилищното строителство обаче се предвижда само процедурата за придобиване без предварително съгласие за местоположението на обекта. Следователно, в случай на изграждане на индивидуална жилищна сграда, от значение е само първият метод за приватизация на държавна земя.

Като цяло различните възможности за придобиване на поземлени парцели, върху които в бъдеще ще бъде построена къща, могат да бъдат изразени, както следва:

Покупка на парцел за индивидуално жилищно строителство:

  • Купувайте на вторичния пазар.
  • Покупка от общински и държавни земи. имот без предварително споразумение за местоположението на обектите (купувайте на търг).
  • Вземете го безплатно (само определени категории от населението).

Покупка на парцел за строителство на вторичния пазар

Придобиването на парцел от частни собственици е процедурно много по-лесно и бързо от изкупуването на земя от държавна или общинска собственост, но в този случай човек трябва да бъде подготвен за по-високо ниво на конкуренция и съответно за по-висока цена на парцела.

Сключване на договор за продажба на земя

За закупуване на парцел за изграждане на частна къща е необходимо да се сключи споразумение за продажба на парцел с лицето, което притежава този парцел (продавачът на парцела), като се спазват изискванията, посочени в седмия параграф на Глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация (членове 549-552, 554-557). Договорът се сключва в писмена форма със задължително посочване на следните условия:

  • предмет на договора (трябва да посочите данните, които ви позволяват определено да установите парцела, който ще се продава: местоположение на парцела, категория на земята, предназначението, общата площ)
  • договорна цена, определена по споразумение на страните.

За да може собствеността върху земята да премине от бившия собственик към вас, това прехвърляне трябва да бъде регистрирано в процедурата по задължителна държавна регистрация. Следователно, след като всички подробности по договора за покупко-продажба на земя са съгласувани и това споразумение е подписано, е необходимо да се премине към втория етап.

Държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху парцел по договор за покупко-продажба

Процедурата за държавна регистрация е регламентирана от Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с нея.“Процедурата за регистриране на прехвърлянето на права е обяснена подробно и в Методическите препоръки, одобрени от Министерството на правосъдието относно процедурата за провеждане на държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с нея.

Прехвърлянето на права се регистрира (забележете, не споразумение, а именно прехвърляне на права) в институцията на правосъдието за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него. Трябва да се свържете с органа за местоположението на парцела, върху който получавате собственост. За да се регистрира прехвърлянето на собствеността, документите се предоставят на съответния орган за регистрация както от купувача, така и от продавача.

По-долу е даден списък на необходимите документи:

  • заявление за регистрация;
  • разписка за плащане на регистрация;
  • документи, удостоверяващи лицето и потвърждаващи вашата власт като купувач;
  • договор за продажба на земя;
  • кадастрален план на обекта.

Фактът за приемане на документи трябва да бъде регистриран в счетоводната книга и трябва да ви бъде дадена разписка за получаване на документи за собственост за държавна регистрация. Тази разписка трябва да съдържа всички документи, които сте подали за регистрация.

Удостоверение за държавна регистрация на собственост върху парцел
Удостоверение за държавна регистрация на собственост върху парцел

След подаване на заявление с пакет документация, институцията на правосъдието го разглежда в рамките на един месец и взема решение за регистрация. Тази процедура включва:

  • правна експертиза и потвърждение на законността на договора за покупко-продажба;
  • установяване на липсата на тежести и правата на трети страни върху поземления парцел, който е предмет на споразумението, както и установяване на липсата на други фактори, които могат да доведат до недействителност на сделката;
  • вписване на държавна регистрация на собственост върху конкретен поземлен имот в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него.

След това органът по регистрацията прави надписи върху документите за собственост и издава Удостоверение за държавна регистрация на собственост върху поземления парцел. Именно този сертификат потвърждава държавното признаване на вашата собственост върху определен парцел.

Покупка на парцел за строителство от държавна земя

Физическите лица (физически и юридически лица) могат да получат собственост върху държавна земя (което по същество е приватизация) само срещу заплащане. Възможностите за безплатно придобиване на парцели от отделни категории граждани са посочени по-горе. Поземленият кодекс изключва възможността за немотивиран отказ за предоставяне на парцели на граждани и юридически лица. Изчерпателен списък с причини за отказ е посочен и в настоящия регламент. Тези причини са:

  • изтегляне на сайт от обращение;
  • забрана за приватизация на земята. Такава забрана може да бъде установена от федералния закон;
  • резервиране на земя за нуждите на държавата или местната власт.

Както вече беше споменато по-горе, за жилищно строителство поземлените парцели подлежат на обратно изкупуване без предварително одобрение, поради което вниманието трябва да бъде насочено именно към този механизъм за получаване на права на собственост или наем върху земя. Парцелите за строителство без предварително одобрение на местоположението на обектите могат да преминат в собственост или дългосрочен наем на физически лица само чрез наддаване под формата на търгове. Изключение прави получаването на поземлен имот в собственост или наем в границите на застроена площ от лице, с което е сключено споразумение за застрояване на застроена площ.

Тоест в повечето случаи е възможно да се закупи парцел за строителство от държавна земя изключително на търг. Въпреки това, преди заветният парцел да бъде пуснат на търг, трябва да се предприемат редица други действия, определени от Кодекса на земята на Руската федерация и Федералния закон „За държавния кадастър на недвижимите имоти“. Местните власти или местните изпълнителни власти, които имат на разположение интересуваната земя парцел, осигурете следната процедура за предоставяне на парцел:

  • образуване на поземлен имот в съответствие с изискванията на Федералния закон "За държавния кадастър на недвижимите имоти";
  • определяне на разрешеното използване на обекта (в случая - за индивидуално жилищно строителство);
  • формиране на технически условия за присъединяване към инженерни комуникации в съответствие с Правилата за определяне и осигуряване на технически условия за присъединяване на обект за капитално строителство към инженерни мрежи;
  • провеждане на търгове след вземане на подходящо решение, публикуване в средствата за масово осведомяване относно провеждане на търг или търг и получаване на съответни заявления от други лица.

Това е планът за действие на собственика на земята, тоест органът на самоуправление (ако парцелът се намира в границите на населеното място) или изпълнителната власт (ако парцелът не принадлежи към категорията земя за селище) при предоставяне на парцели на физически лица. Не се надявайте обаче, че цялата процедура ще бъде извършена от длъжностни лица и ще трябва само да изчакате търга. За да придобиете парцел от общинска или държавна собственост, трябва:

  1. Кандидатствайте със заявление за предоставяне на поземлен имот, предназначен за индивидуално жилищно строителство, пред местните власти (самоуправление или изпълнителни органи).
  2. Поръчайте копие, на което трябва да бъде представен топографски план на парцела, който ви интересува.
  3. Разберете дали има тежести по отношение на сайта, който ви интересува (законни права на трети страни, например сервитути и т.н.). За да направите това, е необходимо също да подадете заявление и да прикачите към него копие от плана за земя, върху който при липса на тежести ще бъде поставен подходящ печат.
  4. Подобна процедура е предвидена за установяване дали има забрани за строителство на определен парцел („червени линии“, например тръбопровод, минаващ през парцела).
  5. Всички получени документи, заедно със заявление за предоставяне на парцел, предназначен за индивидуално жилищно строителство, за собственост или отдаване под наем, се представят за окончателно разглеждане и вземане на решения до местната власт или изпълнителната власт.

След като изпълните всички тези стъпки, местните власти решават да проведат търг и да публикуват информация за провеждането му в медиите. Предметът на търга е, в зависимост от вашето декларирано право, или собственост, или права за наем на парцел под индивидуално жилищно строителство. Номиналната стойност на парцела се определя според данните от поземления регистър, поради което тази стойност е значително по-ниска от пазарната стойност. Ако в рамките на месец след официалното публикуване на търга никой не е подал заявление за участие в него, имате право да изкупите сайта на номиналната му стойност. Разбира се, в повечето случаи има желаещи да закупят парцел и следователно инициаторът на търга трябва да устои на конкуренцията, която често е доста трудна.от други участници в търга.

Предоставеният ви протокол за резултатите от търга е основание за сключване на договор за продажба и покупка на поземлен имот за жилищно строителство или сключване на договор за наем по отношение на този парцел и последваща държавна регистрация на получените права върху земя.

В повечето случаи след провеждането на търга се сключва тригодишен договор за наем с победителя. През този период лицето, получило парцела за ползване, е длъжно да го застрои в съответствие с предвиденото предназначение. Ако това условие е изпълнено, сайтът накрая се прехвърля в частна собственост.

Популярни по теми